Plan de negocios para la creación de una empresa dedicada al desarrollo y gestión de proyectos de vivienda coliving para profesionales en la ciudad de Lima Trabajo de investigación presentada en satisfacción parcial de los requerimientos para obtener el grado de Magíster en Gestión y Desarrollo Inmobiliario Por: Yoseline Alarcon Escalante Maria Raquel Alvan Lopez Percy Gianpiero Rios Trillo Katherine Adriana Sernaqué Nieto Yvonne Valencia Holgado Programa de la Maestría de Gestión y Desarrollo Inmobiliario Lima, 17 de noviembre de 2023 ii iii Este Trabajo de investigación: Plan de negocios para la creación de una empresa dedicada al desarrollo y gestión de proyectos de vivienda coliving para profesionales en la ciudad de Lima Ha sido aprobada. ……………………………………………… Marita Cecilia Chang Olivas (Jurado) ……………………………………………… Juan Carlos Campana Holguín (Jurado) ……………………………………………… Ricardo Emilio Salinas Vilcachagua (Asesor) Universidad ESAN 2023 iv DEDICATORIA A mis padres Carlos y Nélida, por su apoyo incondicional y por ser fuente de inspiración de que con esfuerzo podemos lograr nuestras metas. A mi hermana Alexandra, por acompañarme durante esta etapa. Katherine Adriana Sernaqué Nieto A mi hija Ivana, por ser el motor de mi vida, a mi compañero Eduardo, por apoyarme incondicionalmente. A mis padres, Miguel y Maruja, por ser el mayor respaldo en mi vida para afrontar cada reto propuesto. Maria Raquel Alvan Lopez A mi amado padre, Wilbert Valencia, cuya sabiduría y orientación han sido fundamentales en este viaje académico. Su apoyo incondicional ha sido la fuerza motriz de cada logro. Yvonne Valencia Holgado A mis padres, Zandra y Antonio, por brindarme su amor y comprensión en los momentos más difíciles, mostrándome el camino siempre hacia la superación, se convirtieron en mi mayor motivación en este proyecto. Yoseline Lizbeth Alarcon Escalante A mis padres, Percy y Jacqueline, por confiar en mí y acompañarme en toda mi vida profesional, por darme aliento y motivarme a ser mejor cada día. A mi hermano Christian, por darme las fuerzas necesarias para seguir. Percy Gianpiero Rios Trillo v AGRADECIMIENTO Expresamos nuestro sincero agradecimiento al profesor y asesor Ricardo Emilio Salinas Vilcachagua, por su invaluable guía y conocimiento durante esta etapa de esfuerzo y crecimiento. Valoramos profundamente cada uno de los consejos y recomendaciones que nos brindó, los cuales fueron fundamentales para la exitosa culminación de nuestro proyecto de investigación. Apreciamos de manera genuina el tiempo, la experiencia y la dedicación que ha invertido en este proyecto, aspectos que han enriquecido de manera significativa la propuesta de negocio que hemos desarrollado. Reconocemos su colaboración como un pilar indispensable, y estamos profundamente agradecidos por su contribución, la cual ha elevado la relevancia y validez del plan de investigación presentado. También queremos expresar nuestro agradecimiento a aquellos que nos brindaron su colaboración y tiempo, por ser partícipes en las entrevistas, encuestas y focus group, lo cual permitió validar la propuesta que tenemos y desarrollar un mejor trabajo de investigación. Expresamos nuestro sincero agradecimiento a los distinguidos expertos en gestión y desarrollo inmobiliario, Enrique Torres, Gerente de Construcción en Grupo Líder, y Helbert Sardon, Gerente de Operaciones en DIAR. La generosidad que demostraron al ofrecerse desinteresadamente para ser entrevistados ha sido esencial para el éxito de esta investigación. Sin su valiosa participación y aportes, la calidad y profundidad de este trabajo no se habría alcanzado la distinción actual. vi ÍNDICE GENERAL Dedicatoria ............................................................................................................................. iv Agradecimiento ...................................................................................................................... v Índice general ........................................................................................................................ vi Lista de tablas ....................................................................................................................... xi Lista de figuras ................................................................................................................... xiii Resumen ejecutivo ............................................................................................................ xxvi Capítulo I. Introducción ...................................................................................................... 1 1.1 Antecedentes / Introducción ................................................................................... 1 1.2 Objetivo del plan de negocio .................................................................................. 2 1.2.1 Objetivo general ............................................................................................ 2 1.2.2 Objetivos específicos ..................................................................................... 3 1.3 Alcances y limitaciones .......................................................................................... 3 1.3.1 Alcances ........................................................................................................ 3 1.3.2 Limitaciones .................................................................................................. 4 1.4 Justificación ............................................................................................................ 4 1.5 Idea de negocio ....................................................................................................... 5 1.6 Modelo de negocio .................................................................................................. 5 1.6.1 Segmento de mercado ................................................................................... 5 1.6.2 Propuesta de valor ......................................................................................... 6 1.6.3 Canales .......................................................................................................... 6 1.6.4 Relaciones con clientes ................................................................................. 6 1.6.5 Fuentes de ingresos ....................................................................................... 7 1.6.6 Recursos claves ............................................................................................. 7 1.6.7 Actividades claves ......................................................................................... 7 1.6.8 Asociaciones clave ........................................................................................ 7 1.6.9 Estructura de costos ....................................................................................... 8 Capítulo II. Entorno ........................................................................................................... 10 2.1 Análisis de macroentorno ............................................................................................. 10 2.1.1 Entorno político ........................................................................................... 10 2.1.2 Entorno económico ...................................................................................... 11 2.1.3 Entorno tecnológico .................................................................................... 12 vii 2.1.4 Entorno sociocultural .................................................................................. 14 Capítulo III. Investigación y estimación del mercado ................................................ 19 3.1 Diseño de investigación ................................................................................................ 19 3.1.1 Metodología de la investigación .................................................................. 19 3.1.2 Descripción del perfil .................................................................................. 19 3.1.3 Segmentación del perfil ............................................................................... 19 3.2 Análisis de las entrevistas y focus group .................................................................... 23 3.2.1 Instrumentos ................................................................................................ 23 3.2.1.1 Entrevistas de profundidad .............................................................. 23 3.2.1.1.1. Especialista en el rubro inmobiliario ............................... 23 3.2.1.1.2. Especialista en administración de edificios ..................... 24 3.2.1.2 Focus Group .................................................................................... 25 3.3 Análisis de las encuestas ............................................................................................... 28 3.3.1 Instrumentos de recolección ........................................................................ 28 3.3.1.1 Encuestas ......................................................................................... 29 3.4 Estimación de la demanda ............................................................................................ 42 3.4.1 Estimación del mercado .............................................................................. 42 3.5 Conclusiones del capítulo ............................................................................................. 44 Capítulo IV. Estudio de la oferta ..................................................................................... 45 4.1. Análisis de la oferta ....................................................................................................... 45 4.1.1 Competidores directos ................................................................................. 45 4.1.1.1 Edificios tipo Multifamily ............................................................... 45 4.1.1.2 Alquileres tipo coliving ................................................................... 52 4.1.2 Competidores indirectos .............................................................................. 55 4.1.2.1 Viviendas tipo residencial estudiantil .............................................. 55 4.1.3 Análisis de oferta en el distrito de Surquillo ............................................... 57 4.2 Coliving en el mundo .................................................................................................... 58 4.3 Conclusiones del capítulo ............................................................................................. 59 Capítulo V. Plan estratégico ............................................................................................. 61 5.1. Objetivos estratégicos ................................................................................................... 61 5.1.1. Financieros .................................................................................................. 61 5.1.2. Cliente ......................................................................................................... 61 5.1.3. Procesos ....................................................................................................... 61 viii 5.1.4. Aprendizaje ................................................................................................. 61 5.2. Análisis del entorno competitivo ................................................................................. 62 5.2.1. Rivalidad competitiva .................................................................................. 62 5.2.2. Amenaza de nuevos competidores .............................................................. 62 5.2.3. Amenaza de sustitutos ................................................................................ 63 5.2.4. Poder de negociación de los proveedores ................................................... 63 5.2.5. Poder de negociación de los clientes .......................................................... 65 5.3. Matriz EFE ..................................................................................................................... 65 5.3.1. Formulación y evaluación de los factores externos de la empresa .............. 65 5.4. Estrategias de nivel de negocio .................................................................................... 68 5.4.1. Estrategia genérica....................................................................................... 68 5.4.2. Estrategia Océano azul ................................................................................ 68 Capítulo VI. Diseño de producto ..................................................................................... 70 6.1. Definición y diseño del producto................................................................................. 70 6.1.1. Análisis del entorno ..................................................................................... 70 6.1.2. Ubicación y localización ............................................................................. 72 6.1.3. Parámetros urbanísticos ............................................................................... 73 6.1.4. Relación de ambientes y cuadros de áreas .................................................. 74 6.2. El proyecto ...................................................................................................................... 75 6.2.1. Tipologías de habitaciones .......................................................................... 76 6.3. Conclusiones .................................................................................................................. 80 Capítulo VII. Plan de marketing ..................................................................................... 81 7.1. Objetivos del plan de marketing .................................................................................. 81 7.2. Marketing mix ................................................................................................................ 81 7.3. Producto .......................................................................................................................... 81 7.3.1. Características del producto ........................................................................ 82 7.3.2. Tipología de departamentos ........................................................................ 82 7.3.3. Acabados de departamentos ....................................................................... 83 7.3.4. Tipos de áreas comunes .............................................................................. 84 7.3.5. Acabados de áreas comunes ....................................................................... 86 7.3.6. Marca .......................................................................................................... 87 7.3.7. Precio .......................................................................................................... 88 7.3.7.1. Objetivos de la política de precios.................................................. 88 ix 7.3.7.2. Estrategia de precios ....................................................................... 88 7.3.7.3. Sistemas para determinar el precio ................................................. 89 7.3.7.4. Determinación de precios ............................................................... 90 7.3.8. Promoción ................................................................................................... 92 7.3.8.1. La venta personal ............................................................................ 93 7.3.8.2. Publicidad ....................................................................................... 93 7.3.8.3. La promoción de ventas y relaciones públicas ............................... 94 7.3.8.4. Otras actividades promocionales .................................................... 95 7.3.9. Plaza ............................................................................................................ 96 7.3.9.1. Medio físico .................................................................................... 96 7.3.9.2. Medio virtual .................................................................................. 96 7.3.10. Estrategia y metodología de captación ..................................................... 98 7.3.10.1. Razones para adquirir el alquiler .................................................. 98 7.3.10.2. Conseguir prospectos.................................................................. 100 7.3.10.3. Conversión .................................................................................. 101 7.3.10.4. Fidelización ................................................................................ 102 7.4. Presupuesto de marketing ........................................................................................... 102 7.5. Conclusiones del capítulo ........................................................................................... 103 Capítulo VIII. Plan de operaciones y administración .............................................. 104 8.1 Tipo de empresa ............................................................................................................ 104 8.2 Plan de operaciones ..................................................................................................... 104 8.2.1. Primera etapa (desarrollo del proyecto) .................................................... 104 8.2.2 Segunda etapa (gestión y administración) ................................................. 105 8.2.2.1 Gestión para el alquiler .......................................................................................... 105 8.2.2.2 Administración del edificio ................................................................................... 108 8.3 Estrategias para la operación: ...................................................................................... 110 8.4 Estructura organizacional ........................................................................................... 111 8.5 Presupuesto, operación y mantenimiento ................................................................. 112 8.6 Conclusiones del capítulo ........................................................................................... 112 Capítulo IX. Plan financiero ........................................................................................... 114 9.1. Objetivos del plan financiero ..................................................................................... 114 9.2. Supuestos del proyecto ............................................................................................... 114 9.3. Ingresos ......................................................................................................................... 115 x 9.4. Egresos .......................................................................................................................... 116 9.5. Estado de ganancias y pérdidas ................................................................................. 118 9.6. Evaluación económico-financiera ............................................................................. 123 9.7. Período de recupero ..................................................................................................... 124 9.8. Puntos críticos .............................................................................................................. 124 9.9. Análisis de sensibilidad .............................................................................................. 125 9.10. Conclusiones del capítulo ........................................................................................ 126 Conclusiones ....................................................................................................................... 128 Anexos .................................................................................................................................. 132 Bibliografía ......................................................................................................................... 154 xi LISTA DE TABLAS Tabla 1 Matriz Canvas ............................................................................................................... 9 Tabla 2 Perfil de los participantes del Focus Group ................................................................ 26 Tabla 3 Preferencias por el tipo de vivienda donde vivir ......................................................... 31 Tabla 4 Interes en alquilar departamento en 1 o 2 años ........................................................... 31 Tabla 5 Preferencias por el tipo de vivienda ............................................................................ 32 Tabla 6 Ambientes que prefieren en un edificio coliving ........................................................ 34 Tabla 7 Interés de vivir en un edificio coliving ....................................................................... 34 Tabla 8 Qué influye en la decisión de alquilar un departamento ............................................. 35 Tabla 9 Distrito en el que les gustaría que se ubique el proyecto coliving .............................. 36 Tabla 10 Rango edad en Lima Metropolitana – NSE B ........................................................... 42 Tabla 11 Interes de alquilar un departamento vs. ingresos mensuales ..................................... 43 Tabla 12 Diferencia entre edificios residenciales tradicionales y multifamily ........................ 47 Tabla 13 Datos del proyecto «Juan de Arona» ........................................................................ 49 Tabla 14 Datos de proyecto Ricardo Palma ............................................................................. 51 Tabla 15 Tipo de habitaciones alquiler coliving en Lima ........................................................ 52 Tabla 16 Precios de alquiler de habitaciones .......................................................................... 53 Tabla 17 Costo mensual por habitación ................................................................................... 54 Tabla 18 Datos del proyecto MODO ....................................................................................... 57 Tabla 19 Matriz EFE ................................................................................................................ 67 Tabla 20 Descripción de ambientes por niveles ...................................................................... 75 Tabla 21 Tipología de los departamentos ................................................................................ 77 Tabla 22 Acabados de los departamentos ................................................................................ 84 Tabla 23 Acabados de áreas comunes ...................................................................................... 86 Tabla 24 Precios de áreas privadas .......................................................................................... 90 Tabla 25 Precios de alquiler de estacionamientos .................................................................... 91 Tabla 26 Precios de mantenimiento ......................................................................................... 91 Tabla 27 Presupuesto de marketing ...................................................................................... 102 Tabla 28 Actividades áreas comunes ..................................................................................... 108 Tabla 29 Costos de operación y mantenimiento (sin IGV) ................................................... 112 Tabla 30 Precios por m2 de alquiler (sin IGV) ...................................................................... 115 Tabla 31 Costos preoperativos .............................................................................................. 116 Tabla 32 Costos de construcción .......................................................................................... 117 Tabla 33 Costos de operación y mantenimiento (sin IGV) ................................................... 117 Tabla 34 Estado de ganancias y pérdidas (1) ........................................................................ 119 xii Tabla 35 Estado de ganancias y pérdidas (2) ........................................................................ 120 Tabla 35 Flujo operativo (1) ................................................................................................. 121 Tabla 35 Flujo operativo (2) ................................................................................................. 122 Tabla 36 Flujo operativo ........................................................................................................ 123 Tabla 39 Puntos críticos ........................................................................................................ 124 Tabla 38 Análisis de sensibilidad .......................................................................................... 125 Tabla 39 Sensibilidad a la ocupabilidad................................................................................ 126 xiii LISTA DE FIGURAS Figura 1 Evolución del PBI período 2010-2022 ...................................................................... 12 Figura 2 Usuarios de las redes sociales por NSE ..................................................................... 13 Figura 3 Usuarios de las redes sociales por generaciones ....................................................... 14 Figura 4 Ranking con peor congestión vehicular .................................................................... 15 Figura 5 Tendencias de movilidad urbana en Lima por generaciones .................................... 15 Figura 6 Impacto del tráfico de Lima en la salud.................................................................... 16 Figura 7 Población por NSE y rango de edad en Lima metropolitana .................................... 16 Figura 8 Distribución de Hogares según NSE 2021 ............................................................... 17 Figura 9 Ingreso familiar promedio declarado y gasto mensual ............................................. 18 Figura 10 Plano estratificado de Lima – alquiler .................................................................... 18 Figura 11 Distribución de personas según NSE en Lima Metropolitana ................................ 19 Figura 12 Rango de edad en Lima Metropolitana ................................................................... 20 Figura 13 Población según generación en Lima Metropolitana .............................................. 21 Figura 14 Comparativo entre estilos de vida según Arellano ................................................. 22 Figura 15 Conocimiento sobre edificios coliving ................................................................... 33 Figura 16 Qué influye en la decisión de alquilar un departamento ......................................... 35 Figura 17 Distrito en el que les gustaría se ubique el proyecto coliving ................................ 36 Figura 18 Preferencia del distrito Surquillo ............................................................................ 37 Figura 19 Preferencia de los establecimientos cercanos al proyecto coliving ........................ 38 Figura 20 Preferencia de las áreas comunes ........................................................................... 38 Figura 21 Disposición de compartir ambientes ....................................................................... 39 Figura 22 Preferencia de número de habitaciones .................................................................. 39 Figura 23 Preferencia de departamentos por piso ................................................................... 40 Figura 24 Fuente de ingreso .................................................................................................... 40 Figura 25 Ingreso mensual ...................................................................................................... 41 Figura 26 Pago mesual por al alquiler de un departamento coliving ...................................... 41 Figura 27 Características de edificios multifamily ................................................................. 46 Figura 28 Vistas de proyecto .................................................................................................. 48 Figura 29 Vistas del proyecto ................................................................................................. 50 Figura 30 Vistas del proyecto ................................................................................................. 56 Figura 31 Distribución y áreas de departamentos ................................................................... 56 Figura 32 Mapa limítrofe del distrito de Surquillo ................................................................. 57 Figura 33 Zonificación del sector 21 del distrito de Surquillo ................................................ 71 Figura 34 Ubicación del terreno .............................................................................................. 73 xiv Figura 35 Tipología X01 y X02 .............................................................................................. 78 Figura 36 Tipología X03 y X04 .............................................................................................. 78 Figura 37 Tipología X05 y X06 .............................................................................................. 78 Figura 38 Tipología X07 y X08 .............................................................................................. 79 Figura 39 Tipología X09 y Tipo 101 ...................................................................................... 79 Figura 40 Tipología Tipo 102 y 105 ....................................................................................... 80 Figura 41 Imagen referencial zona de parrilla ........................................................................ 87 Figura 42 Imagen referencial gimnasio .................................................................................. 87 Figura 43 Marca ...................................................................................................................... 88 Figura 44 Estrategia y metodología de captación ................................................................... 98 Figura 45 Estructura organizacional ...................................................................................... 111 Figura 46 Análisis de sensibilidad ........................................................................................ 125 xv Yoseline Lizbeth Alarcon Escalante Ingeniera Civil colegiada por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas con estudios de maestría en Gestión y Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios (MAGDI- ESAN). Profesional con 05 años de experiencia en el desarrollo y gestión integral de proyectos inmobiliarios, en los sectores de viviendas y oficinas en las áreas de costos, planeamiento y producción; con conocimiento de herramientas ágiles en la gestión de proyectos, desarrollando equipos lideres para generar resultados exitosos. EXPERIENCIA LABORAL GRUPO LAR DESARROLLO PASEO DE LA REPÚBLICA S.A.C. Coordinador de Proyecto 02/2023-A la fecha • Proyecto: Elant Fase 2, Multifamiliar en construcción con un área construida de 16, 069 m2, cuenta con 5 sótanos, ubicado en el distrito de La Victoria, provincia de Lima. VYV DESARROLLO INMOBILIARIO VYV PROYECTO 56 S.A.C. Coordinador de Proyecto 01/2022-02/2023 • Proyecto: El Sol 170, Edificio multifamiliar con un área construida de 17, 043 m2, cuenta con una torre de 16 pisos y azotea, 05sótanos, con un total de 182 departamentos y 134 estacionamientos, ubicado en el distrito de Barranco, provincia de Lima. VYV DESARROLLO INMOBILIARIO VYV PROYECTO PERSHING S.A.C. Coordinador de Posventa 11/2019-01/2022 • Proyecto: Enjoy, Edificio multifamiliar con un área construida de 16, 021 m2, cuenta con una torre de 20 pisos y azotea, 04sótanos, con un total de 169 departamentos, 126 estacionamientos y 54 depósitos, ubicado en el distrito de Jesús María, provincia de Lima. T&G CONSTRUIDEAS S.A.C VYV PROYECTO PERSHING S.A.C. Asistente de obra 11/2018-11/2019 • Proyecto: Parques de Naranjal, Edificio multifamiliar con un área construida de 8, 066 m2, cuenta con una torre de 14 pisos y azotea, 02sótanos, con un total xvi de 70 departamentos, 56 estacionamientos, ubicado en el distrito de Los Olivos, provincia de Lima. EDUCACION UNIVERSIDAD ESAN 2020 - 2022 Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS 2013 - 2018 Titulado Ingeniería Civil INSTITUTO CULTURAL PERUANO NORTEAMERICANO 2013 Nivel Avanzado OTROS ESTUDIOS MS Project – PUCP Revit, Etabs - SENCICO S10 – CAPECO Supervisión de Obras – CAPECO Metrados y presupuestos – SENCICO Lectura de planos – SENCICO AutoCAD 2013– UNI Civil 3D - CAPECO Microsoft Office (Word, Excel, Power point, Corel) xvii Maria Raquel Alvan Lopez Arquitecta titulada por la Universidad Privada Antenor Orrego de la ciudad de Trujillo, con estudios de maestría en Gestión y Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios (MAGDI- ESAN). Diploma en Gerencia de Proyectos PMI por el Instituto de la Calidad PUCP y Diploma en Gerencia de la Construcción por El Instituto del Colegio Ingenieros Civiles. Experiencia de 13 años en el rubro de construcción y proyectos inmobiliarios, de los cuales 3 años son como jefe de proyectos. EXPERIENCIA LABORAL DC GRUPO INMOBILIARIO DESARROLLO INMOBILIARIO MARVERDE S.A.C. Jefe de Proyecto 02/2023-A la fecha • Proyecto: Nuevo Valle Sol – Laredo, Habilitación Urbana con construcción simultanea de 426 módulos de vivienda de Techo Propio, ubicado en el Distrito de Laredo, Provincia de Trujillo con un Área de terreno de 6.00 Ha. DC GRUPO INMOBILIARIO DESARROLLO INMOBILIARIO MARVERDE S.A.C. Supervisor de Obra 03/2022-02/2023 • Proyecto: Marverde – Chao, Habilitación Urbana con construcción simultanea de 1065 módulos de vivienda de Techo Propio, ubicado en el Distrito de Laredo, Provincia de Trujillo con un Área de terreno de 13 Ha. CONSTRUCTORA WAGNER SEBASTIAN SAC. Jefe de Operaciones 07/2021-03/2022 • Se ejecutó un edificio Residencial de diez departamentos en el año 2021, el 2022 se generó el Plan Operativo Anual, proponiendo seis proyectos inmobiliarios elaborando el perfil económico de cada uno. BECTEK CONTRATISTAS SAC. Supervisor de Obra 01/2020-06/2021 • Proyecto: Residencial Ecopalmar, ejecución de edificio multifamiliar (8 niveles y 42 dep.) supervisando partidas de estructuras y arquitectura, controlando cronograma de ejecución, presupuestos, valorizaciones, rendimientos y coordinando con Residente obra y contratistas sobre la correcta ejecución de sus partidas. xviii EDUCACION UNIVERSIDAD ESAN 2020 - 2022 Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO 2002 - 2007 Titulado Arquitecto INSTITUTO DE LA CALIDAD PUCP 2014 Diplomado en Gerencia de Proyectos PMI OTROS ESTUDIOS MS Project – UPAO S10 – SENCICO 3D MAX – COLEGIO DE ARQUITECTOS DE LA LIBERTAD Metrados y presupuestos – SENCICO AutoCAD 2013– SENCICO Microsoft Office (Word, Excel, Power point, Corel) xix Percy Gianpiero Rios Trillo Ingeniero Civil colegiado de la Universidad Ricardo Palma, máster en gestión y desarrollo inmobiliario. Cuento más de 08 años de experiencia profesional en las áreas de producción, oficina técnica, costos y presupuestos en obras de construcción. Tengo experiencia liderando equipos multidisciplinarios de alto rendimiento, y realizando mejoras de procesos para reducir costos y plazo. Poseo gran capacidad analítica para tomar decisiones y darles una solución efectiva a los problemas complejos. Soy proactivo, tengo habilidades de liderazgo, trabajar bajo presión y brindar soluciones rápidas, prácticas y eficaces EXPERIENCIA LABORAL LIDER GRUPO CONSTRUCTOR Ingeniero de Producción 10/2022-A la fecha • Proyecto: Flow +, ejecución de edificio multifamiliar (20 niveles y 176 departamentos) elaboración, ejecución y seguimiento del cronograma general de obra, elaboración de informes de producción (Look Ahead, ISP, IMP, % de desperdicios), pedido de materiales. LIDER GRUPO CONSTRUCTOR Ingeniero de Oficina Técnica 04/2019-09/2022 • Proyecto: Infinitum, ejecución de edificio multifamiliar (16 niveles y 19 departamentos) coordinar con los proyectistas o el área de producto inmobiliario la entrega de nuevas versiones de documentos técnicos, elaborar las consultas técnicas (RFI), elaboración de los presupuestos adicionales, elaboración de los documentos As-built. LIDER GRUPO CONSTRUCTOR Ingeniero de Costos 07/2018-03/2019 • Proyecto: Nuevo Santa Clara - Kampu, ejecución de condominio (100 departamentos), elaboración de valorización mensual de avance de obra, valorizaciones y liquidaciones a subcontratistas, presupuestos adicionales, informe mensual de Resultado Operativo (RO), CN mensual y conciliación de flujo de caja mensual con el área de Proyectos. xx CONSTRUCTORA KAMANQA Asistente de Obra 12/2017-05/2018 • Elaboración de metrados y análisis de precios unitarios de presupuestos para licitaciones, revisión de cotizaciones de todas las partidas en el presupuesto a licitar, elaboración de cuadros comparativos de cotizaciones subcontratistas, negociación y elaboración de Pedidos de Servicio de subcontratistas. EDUCACION UNIVERSIDAD ESAN 2020 - 2022 Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS 2019 - 2020 Diplomado en Productividad en Proyectos de Construcción UNIVERSIDAD RICARDO PALMA 2010 - 2014 Titulado Ingeniería Civil COLEGIO CHAMPAGNAT 1999 - 2009 Primaria y Secundaria ASOCIACIÓN CULTURAL PERUANO BRITANICA 2014 Nivel Avanzado OTROS ESTUDIOS Taller “Gestión de costos en construcción” – IDEAR CONSULTORES Revit Arquitectura, Estructura y MEP – SEMCO CAD S10 – SISTEMAS S10 Supervisión de Obras – CAPECO Metrados – SENCICO Estimación de costos – SENCICO ETABS – Unimaster AutoCAD 2013 (Nivel Avanzado) – CEPS UNI Topografía – CAPECO MS PROJECT – Universidad Ricardo Palma Microsoft Office (Word, Excel, Power point) xxi Katherine Adriana Sernaqué Nieto Ingeniera Civil colegiada por la Universidad Ricardo Palma con estudios de maestría en Gestión y Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios (MAGDI- ESAN). Profesional con 04 años de experiencia, desempeñándome en el área de monitoreo y coordinación de proyectos, Costos y presupuestos, análisis y diseño de estructuras, con aptitud y capacidad para el desarrollo de diferentes actividades y proyectos. Con habilidades para la comunicación interpersonal, proactiva, adaptabilidad a los cambios y trabajo en equipo siendo de interés aportar y promover un ambiente que permita alcanzar los objetivos de la organización. EXPERIENCIA LABORAL FONDO NACIONAL DE DESARROLLO PESQUERO - FONDEPES Asistente Transferencias de Obras 02/2023- a la fecha • Proyecto de inversión: “Mejoramiento de los servicios del Desembarcadero Pesquero Artesanal en la localidad de Cancas, distrito de Canoas de Punta Sal, provincia Contralmirante Villar, Región Tumbes” • Proyecto de inversión: “Mejoramiento y ampliación de servicios del Desembarcadero Pesquero Artesanal Acapulco, distrito de Zorritos, provincia de Contralmirante Villar, región Tumbes”. FONDO NACIONAL DE DESARROLLO PESQUERO - FONDEPES Asistente Coordinador de Proyecto 02/2022-11/2022 • Expediente: Creación Servicios del Desembarcadero Pesquero Artesanal Pacasmayo Km 680 Panamericana Norte – Distrito Pacasmayo – Provincia Pacasmayo – Región La Libertad HR INGENIEROS Asistente de Oficina Técnica 01/2020-03/2021 • Elaboración de planos, metrados, costos y presupuestos, cronogramas. • Elaboración de informes de evaluaciones estructurales, planteando propuestas de reforzamiento estructural debidamente sustentadas técnicas, económica y normativamente. • Diseño de estructuras de concreto armado de proyectos de vivienda. xxii INVERSIONES EME S.A Supervisión de Costos y Presupuestos 03/2019-06/2019 • Supervisión de costos y presupuestos del proyecto PAX en el distrito de Miraflores. • Elaboración de informes del avance y la supervisión en la etapa de acabados. • Elaboración de informes del Control de costos. • Elaboración de la valorización de la obra HR INGENIROS Asistente de Oficina técnica 01/2018-02/2019 • Elaboración de informes de estudios de mecánicas de suelos con fines de pavimentación o cimentación. • Desarrollo de informes técnicos del levantamiento, análisis y diseño estructural de las edificaciones de albañilería confinada, concreto armado o estructuras metálicas. • Elaboración de planos, metrados, costos y presupuestos, cronogramas. • Elaboración de estudios de gestión de riesgos y evaluaciones estructurales para edificaciones inmobiliarias y para el sector Educación. • Elaboración de informes de evaluaciones estructurales, planteando propuestas de reforzamiento estructural debidamente sustentadas técnicas, económica y normativamente. HR INGENIEROS Asistente de Oficina técnica 06/2017-12/2017 • Encargada de elaborar términos de referencia, planos, metrados, costos y presupuestos e informes para el mantenimiento e implementación del sistema de riego del Estadio ciudad de Cumaná. • Planificar y desarrollar el proyecto de Catastro utilizando el software ArcGis con seguimiento, monitoreo, tiempo y objetividad establecidas por la organización para el levantamiento del estado actual de las infraestructuras del Instituto Peruano del Deporte. xxiii EDUCACION UNIVERSIDAD ESAN 2020 - 2022 Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario UNIVERSIDAD RICARDO PALMA 2013 - 2017 Titulado Ingeniería Civil AB ESCUELA DE CONSTRUCCIÓN 2021 Curso Especializado de Gestión de la Oficina Técnica enfocado a Gestión de Costos, planeamiento y control y gestión de las adquisiciones INST. LATINOAMERICANO DE EMPRESAS Y NEGOCIOS 2019 Diploma Internacional en Negocios y Administración de Empresas OTROS ESTUDIOS Residencia y Supervisión de obras – CAPC PERÚ Módulo de Presupuestos Versión ERP – SISTEMA 10 Análisis y diseño de construcción de puentes con CSI BRIDGE – CAPC PERÚ Especialización en GESTION BIM – CONSULTORÍA BIM GROUP Elaboración y supervisión de expedientes técnicos – CAPC PERÚ Civil 3D - CENTRO DE EXTENSIÓN Y PROYECCIÓN SOCIAL (UNI) Microsoft Office (Word, Excel, Power point, Corel) xxiv Yvonne Valencia Holgado Ingeniera Civil colegiada por la Universidad Católica de Santa María con estudios de maestría en Gestión y Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios (MAGDI- ESAN) y Certificado internacionalmente como Lean Construcción Manager por el Consejo General de Arquitectura de España, Profesional con 07 años de experiencia en el desarrollo y gestión de proyectos inmobiliarios, en los sectores de viviendas multifamiliares con experiencia y capacitación en el planeamiento de obras con Primavera, programación, ejecución, supervisión, coordinación y control de proyectos de construcción. Orientado a resultados, con capacidad de trabajar bajo presión y en equipo. EXPERIENCIA LABORAL ESCALARQ S.A.C. Coordinador de Proyecto 02/2023-A la fecha Proyecto: Residencial Brescia, Multifamiliar en construcción con un área techada de 3, 430 m2, cuenta con 2 sótanos, ubicado en el distrito de Marcavalle, provincia de Cusco. ESCALARQ S.A.C. Coordinador de Proyecto 02/2021-01/2022 Proyecto: Clínica MAC SALUD, ubicado en la provincia de Espinar, provincia. URBACON PERU E.I.R.L. Residente de Obra 09/2019-02/2021 Proyecto: Torres de Niza, Edificio multifamiliar cuenta con dos torres de 15 pisos y azotea, 02sótanos, con un total de 164 departamentos, 125 estacionamientos y 70 depósitos, ubicado en el distrito de Los Ángeles de Cayma, provincia de Arequipa. URBACON PERU E.I.R.L. Residente de Obra 02/2018-05/2019 Proyecto: Torres de Luxor, Edificio multifamiliar cuenta con dos torres de 12 pisos y azotea, 02sótanos, con un total de 124 departamentos, 72 estacionamientos, 14 oficinas y 24 depósitos, ubicado en el distrito de Yanahuara, provincia de Arequipa. xxv URBACOM PERU E.I.R.L. Asistente de supervisión 11/2016-01/2018 Proyecto: La Romero, Edificio multifamiliar cuenta con dos torres de 10 pisos y azotea, 02sótanos, con un total de 112 departamentos, 45 estacionamientos y 23 depósitos, ubicado en el distrito de Cayma, provincia de Arequipa. EDUCACION UNIVERSIDAD ESAN 2020 - 2022 Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario UNIVERSIDADCATOLICA DE SANTA MARIA 2011 - 2017 Titulado Ingeniería Civil CENTRO CULTURAL DELENGUA PORTUGUESA 2016-2018 Nivel Avanzado OTROS ESTUDIOS Curso preparación para el examen PROJECT MANAGEMENT PROFESSIONAL (PMP), BS Grupo Managing Projects in Primavera P6 Professional Rel 8.0, ORACLE UNIVERSITY. Curso de Gestión de Proyectos con Primavera P6, BS Grupo. Curso REVIT STRUCTURE, Innova Training Center. Curso REVIT ARCHITECTURE, Innova Training Center. Curso taller ETABS, 70horas, Escuela Superior de Ingeniería. Curso taller SAFE, 70horas, Escuela Superior de Ingeniería. Curso Online de Análisis y Diseño de Edificaciones Utilizando el Programa ETABS, INESA. Curso de Civil 3D, AutoCAD, S10, SENCICO. Supervisión de Obras, CAPECO. MS PROJECT, CAPECO. xxvi RESUMEN EJECUTIVO Grado: Magíster en Gestión y Desarrollo Inmobiliario Título del trabajo de investigación: «Plan de negocios para la creación de una empresa dedicada al desarrollo y gestión de proyectos de vivienda coliving para profesionales en la ciudad de Lima» Autores: Yoseline Alarcon Escalante Maria Raquel Alvan Lopez Percy Gianpiero Rios Trillo Katherine Adriana Sernaqué Nieto Yvonne Valencia Holgado Resumen: El panorama actual muestra que las opciones convencionales de vivienda no se adaptan a las demandas actuales de la sociedad, jóvenes profesionales, que buscan un cambio hacia un estilo de vida que fomente la interacción y el desarrollo personal en un entorno comunitario. Por otro lado, las exigencias contemporáneas señalan la necesidad de viviendas completamente equipadas con todas las comodidades, sin renunciar a la privacidad. En ese sentido, el presente trabajo de investigación tiene como finalidad desarrollar un plan de negocio para una empresa dedicada a construir y gestionar el alquiler de departamentos bajo el concepto coliving. Ante lo expuesto, se desarrolló el primer proyecto coliving en el distrito de Surquillo, teniendo como público objetivo a jóvenes profesionales en un rango de 25 a 35 años, solteros y sin hijos, quienes tienen interés e inclinaciones por vivir en un departamento amoblado y con áreas comunes (sala coworking, gimnasio, zona de parrillas, entre otros) que permitan la interacción entre ellos y generen comunidad. xxvii Finalmente, se planificó e implementó las estrategias para la gestión y administración del proyecto, tanto de los espacios privados como compartidos, con la finalidad de garantizar la operatividad y el éxito del proyecto, a través del posicionamiento y reconocimiento en el mercado, con esta propuesta de formar parte de la comunidad coliving. 1 CAPÍTULO I. INTRODUCCIÓN 1.1 Antecedentes / Introducción La residencia, siendo un activo fundamental para cualquier unidad familiar, ha adquirido un estatus de necesidad básica. En consecuencia, se anticipa que tanto el Gobierno como el sector privado desarrollen y ejecuten estrategias que integren al ámbito inmobiliario como parte integral de sus iniciativas de desarrollo social. Dentro de este marco, la adecuada evaluación del déficit de viviendas resulta crucial, ya que facilita la planificación temprana y la formulación de metas en el marco de la política social gubernamental. Además, la segmentación precisa de las necesidades habitacionales permite determinar las características específicas de cada grupo social que carece de vivienda, posibilitando así la cobertura completa y detallada de cada una de estas demandas. De acuerdo con la información oficial (Gestión, 2022), 1.9 millones de hogares a nivel nacional presentan déficit habitacional cualitativo y cuantitativo. En julio del 2022, el alza del precio de la vivienda no da tregua. En Lima Metropolitana, el valor del metro cuadrado subió 17.7 % respecto al mismo mes del 2021, a S/ 6725. De esa manera, anotó su mayor crecimiento anual en el 2022 (Gestión, 2022). Dicha situación es compensada en cierto porcentaje por las viviendas en alquiler, sin embargo, según los registros, el precio de alquiler de vivienda viene en incremento con el paso de los años, bordeando a la fecha los tres mil soles, en promedio, costo inalcanzable para la población joven del país que busca independizarse. La combinación de estos factores, junto con la ausencia de una planificación urbana integral en la ciudad de Lima, el deficiente sistema de transporte público, el aumento de los costos asociados a la adquisición de departamentos en la zona de Lima Metropolitana y las elevadas tarifas de alquiler para solteros motiva la presentación de propuestas de vivienda dirigidas a un segmento inexplorado, como lo constituye la población joven y profesional. https://gestion.pe/noticias/precio-de-viviendas/ 2 Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI, 2020), en su publicación, Déficit Habitacional XIII, 2011-2019, cada vez hay más jóvenes profesionales, cuyo ingreso promedio mensual oscila entre los S/ 3500 y S/ 4500 soles, que no quieren o no pueden comprar una vivienda y que buscan explorar distintas opciones al de un alquiler residencial tradicional dado que no tienen una planificación a corto plazo para conformar una familia, aun así, desean priorizar su independencia o por descartar problemas de accesibilidad y transporte desde sus domicilios de origen. Dichos jóvenes quisieran adquirir una vivienda, pero no tienen el dinero necesario para la cuota inicial, por un lado, porque son montos bastante elevados, que requieren años de ahorro, y porque sus prioridades económicas aún están enfocadas en otros aspectos de su vida, como continuar con su educación. El coliving se define como el progreso residencial del coworking, se trata de una expansión en el ámbito de la vivienda que proporciona áreas compartidas para diversos profesionales que comparten una ubicación geográfica común, donde se sitúan sus lugares de trabajo o instituciones educativas, y cohabitan en una residencia donde pueden compartir conocimientos, ideas o experiencias. Incluye espacios comunes disponibles para los residentes. La finalidad del proyecto planteado es ofrecer viviendas compartidas en alquiler, dichos departamentos cuentan con el plus de crear y fomentar comunidad dentro del edificio. Para lo cual, se emplazarán ambientes de uso compartido que fomentarán la experiencia de actividades comunitarias como nuevo concepto de una mejor y eficiente calidad de vida. 1.2 Objetivo del plan de negocio 1.2.1 Objetivo general Elaborar un plan de negocio para determinar la viabilidad económico-financiera de una empresa dedicada al desarrollo y gestión de proyectos de departamentos coliving para profesionales en la ciudad de Lima. 3 1.2.2 Objetivos específicos − Realizar un análisis del macroentorno, situación actual del mercado inmobiliario en el país y de la industria del coliving. − Realizar un estudio de demanda a fin de determinar el atractivo de la propuesta del producto ofrecido, perfil del cliente y atributos adicionales de interés para los profesionales en la ciudad de Lima. − Realizar un estudio de oferta competitiva en el mercado donde se desarrollarán los proyectos de la empresa. − Establecer los alcances específicos del producto a ofrecer, sus características arquitectónicas, comerciales y los precios de alquiler del primer proyecto coliving en el distrito de Surquillo. − Formular un plan de marketing para identificar las necesidades de los clientes potenciales e implementar un plan comercial que establezca las estrategias de alquiler para este producto con el fin de optimizar los alquileres y el posicionamiento en el mercado. − Determinar los procedimientos operativos que servirán como lineamientos base para la concepción y ejecución del primer proyecto coliving en el distrito de Surquillo y los futuros proyectos. − Realizar un plan de inversión y análisis financiero, que sustente las probabilidades de éxito del proyecto, identificando los índices de rentabilidad, sostenibilidad y crecimiento. 1.3 Alcances y limitaciones 1.3.1 Alcances − En este trabajo de investigación se analizó e investigó la viabilidad de la creación de una empresa dedicada al desarrollo y gestión de proyectos de vivienda coliving para profesionales en la ciudad de Lima. Este proyecto de investigación se centra en el primer proyecto por desarrollar. − Se estima que el primer proyecto por desarrollar se realice en el distrito más denso de Lima Metropolitana, Surquillo. Se conoce que Surquillo concentra gran parte de actividad económica y comercial, sumado a su ubicación excepcional, dado que se encuentra entre los distritos de San Isidro, Miraflores y Surco, siendo bastante atractivo para el sector demográfico en el que se enfoca esta investigación. 4 − Respecto al alcance demográfico, se optó por el segmento de 25 a 35 años, el cual tiene un mayor porcentaje de PEA ocupada, siendo un segmento potencial para este mercado de viviendas coliving. De la misma manera, este proyecto responde a las necesidades y deseo de vivir de manera asequible, y compartir e interactuar con los demás. 1.3.2 Limitaciones − Dado que el producto objeto de esta investigación es relativamente reciente en el mercado peruano, se han identificado dos categorías de restricciones relacionadas con este estudio: restricciones de acceso a información secundaria y restricciones de acceso a información primaria. 1.4 Justificación Este proyecto de investigación se propuso diseñar una solución de vivienda comunitaria que aborde las demandas emergentes en el mercado laboral. El coliving, un modelo económico en ascenso, se considera una nueva tendencia en la región. Las opciones convencionales de vivienda no satisfacen las necesidades cambiantes de la sociedad, que demanda una transformación en el mercado hacia un modelo que fomente la interacción y el desarrollo personal entre los miembros de una comunidad. Al mismo tiempo, las nuevas expectativas requieren viviendas completamente equipadas sin renunciar a la privacidad individual. En este sentido, se busca ofrecer espacios compartidos como lavandería, cocina, gimnasio, restaurante, coworking y bar, permitiendo a los usuarios elegir entre disfrutar de la individualidad en sus habitaciones o compartir con otros residentes en áreas comunes. El proyecto de coliving presentado en esta investigación se presenta como una opción de vivienda para jóvenes profesionales de nivel socioeconómico B, así como para profesionales extranjeros que deseen acceder a servicios de vivienda cómoda y pertenecer a una comunidad o red, sin la necesidad de invertir tiempo en la gestión de una vivienda. Este proyecto está alineado con las tendencias y características de la población 5 millennial, para quienes la movilidad laboral es más importante que la propiedad de una vivienda. Dado que los millennials posponen las decisiones de compra hasta etapas más estables de la vida, el enfoque se dirige hacia parejas sin hijos que buscan opciones que se adapten a sus necesidades laborales actuales. El objetivo principal de este trabajo es evaluar la viabilidad económica y financiera de una empresa dedicada a construir y gestionar edificios bajo la modalidad de coliving en el distrito de Surquillo, considerando diversas variables que afectan directa o indirectamente la probabilidad de éxito del proyecto, según las condiciones de inversión desarrolladas. 1.5 Idea de negocio La idea de negocio desarrollada está basada en el concepto coliving, que se caracteriza por personas que están conviviendo en comunidad y cuentan con departamentos privados y áreas comunes totalmente amobladas. Esta idea de negocio está dirigida para jóvenes profesionales entre 25 a 35 años del NSE B, solteros y sin hijos que desean independizarse y alquilar un departamento con las características antes mencionadas. El proyecto se caracteriza por destacadas zonas compartidas que adquieren una relevancia considerable en comparación con las áreas privadas. En este sentido, el edificio incluirá instalaciones como un espacio de coworking, un gimnasio, una zona de parrillas, una sección pet-friendly, una sala de bar y una terraza de uso compartido. Estas amenidades posibilitan que los residentes compartan momentos de ocio y tiempo libre con personas de su misma edad que comparten intereses similares. 1.6 Modelo de negocio 1.6.1 Segmento de mercado La idea de negocio planteada busca atender a un mercado segmentado con necesidades y problemas ligeramente diferentes. Estos son explicados a continuación: − Jóvenes profesionales de 25 a 35 años, considerados millenialls, por su cercanía a la tecnología, a la forma de vida saludable e interés por el deporte, que 6 pertenezcan al NSE B, sin hijos, con un estilo de vida sofisticado que busquen vivir en comunidad y no adquirir un departamento a corto plazo, con la facilidad de contar con ambientes privados y compartidos, que estén amoblados y cerca a sus centros laborares y comerciales. 1.6.2 Propuesta de valor Compartir espacios y vivir en comunidad, es un concepto innovador y un nuevo estilo de vida, el cual se verá reflejado en el proyecto de un edificio coliving. Este proyecto cuenta con ambientes privados como son los departamentos y áreas comunes, los cuales están amoblados y equipados de acuerdo con las necesidades que tengan los jóvenes profesionales de 25 a 35 años, que busquen alquilar departamento con estas características y ahorrar tiempo en la administración y mantenimiento de dichos ambientes. 1.6.3 Canales Los canales son parte fundamental para poder comunicar y comercializar la propuesta de valor que tiene un negocio, ya que son los que aproximan directamente a los clientes. Estos son los canales utilizados: − Redes sociales (Facebook, Instagram, LinkedIn, etc.) − Plataforma web − Presencial (oficinas o casetas) − Multiplataformas (Airbnb) 1.6.4 Relaciones con clientes La relación y comunicación que se tenga con los clientes deben estar basados en la captación y fidelización, lo cual permitirá tener una mejora constante para que la experiencia global del cliente sea de manera positiva y les permita identificarse con la propuesta de valor ofrecida. Este lazo que se tendrá con cada cliente será de la siguiente manera: − Asistencia personal para ayudar al cliente en el proceso de alquilar un departamento coliving. − Comunidades de usuarios para profundizar la relación entre los clientes, a través 7 de actividades sociales e intercambios de conocimientos y experiencias. Del mismo modo, el formar comunidades permite a la empresa conocer mejor a cada cliente (arrendatario). − Servicio de gestión y administración del departamento y áreas comunes del proyecto coliving para la satisfacción del cliente (arrendatario). − Entrevistas y encuestas de satisfacción por el servicio brindado continuamente. 1.6.5 Fuentes de ingresos Se cuenta con diferentes fuentes de ingreso para este tipo de negocio, y son: − El alquiler de los departamentos, cada uno con distintas áreas y características que cubran las necesidades de los clientes. − El alquiler de los estacionamientos, que no están incluidos con el alquiler de los departamentos. 1.6.6 Recursos claves Los recursos claves para este negocio se basan en los activos que son importantes para que funcione y permita consolidar la propuesta de valor que se tiene. − Recursos humanos capacitados − El alquiler del inmueble − Plataformas web 1.6.7 Actividades claves Las actividades clave para el negocio son: − Establecer e indicar cuáles son las reglas de todo el edificio, para asegurar una forma estable de convivencia. − La administración del edificio para el mantenimiento del edificio. − Posicionamiento de la marca. 1.6.8 Asociaciones clave − Entidades financieras − Socios o inversionistas − Empresas proveedoras del rubro de construcción − Empresas con experiencia en el servicio de mantenimiento de edificios 8 1.6.9 Estructura de costos La estructura de los costos está clasificada en costos fijos y costos variables. Dentro de los costos importantes para el negocio son: − Gastos preoperativos − Gastos de mantenimiento − Gastos de construcción − Gastos de planilla − Gastos de marketing − Gastos de publicidad 9 Tabla 1 Matriz Canvas 10 CAPÍTULO II. ENTORNO 2.1 Análisis de macroentorno 2.1.1 Entorno político El año 2023 inicia con una gran crisis política, que arrastra principalmente del año anterior donde el ahora, expresidente P. Castillo, intentó fallidamente dar golpe de Estado derivando esto en su destitución y encarcelamiento inmediato, la señora Boluarte asume el mandato en diciembre del 2022, ocasionando la división del país, sumiéndolo en una serie de violentas manifestaciones que impactaron directamente en todas las actividades económico-comerciales, frenando el avance en los proyectos inmobiliarios y la drástica caída en sus ventas. El enfrentarse a un nuevo gobierno, implica el cambio de funcionarios en los diversos estamentos estatales que gestionan y promueven proyectos de inversión en el sector construcción, especialmente en vivienda. Dicha sucesión de cambios desde el ejecutivo sumado al cambio de los gobiernos locales y regionales por elecciones el 2022, han frenado de golpe el desarrollo de leyes e iniciativas para el crecimiento del sector inmobiliario, que por el contrario se ha visto muy afectado por la situación política del país, dada la gran inestabilidad económico- social que todos los acontecimientos antes expuestos han generado en la población y en los inversionistas. En la actualidad, no existe una normativa específica que indique los parámetros para un proyecto coliving, gradualmente, se han ido gestando leyes que podrían dar un marco legal a este tipo de modalidades y se están evaluando proyectos bajo la normativa de departamentos para alquilar, apart hotel y vivienda colectiva. Esta última a través de Resolución Ministerial N.º 188-2021 Vivienda que modifica la Norma Técnica A.020 del RNE, añade las viviendas de uso colectivo dentro de las tipologías de vivienda, en las cuales se permiten realizar viviendas con áreas techadas de hasta 16.00 m2 como mínimo. Por otro lado, también se cuenta con el Bono Renta Joven cuyo objetivo es fomentar https://ciudadmas.com/mercado-inmobiliario/cambios-norma-tecnica-020-viviendas-de-uso-colectivo-2021/ https://www.gob.pe/institucion/vivienda/normas-legales/2011712-188-2021-vivienda https://ciudadmas.com/mercado-inmobiliario/que-es-bono-renta-joven-requisitos/ 11 el alquiler de viviendas y el ahorro para la cuota inicial para una vivienda propia, por medio de este programa, el Estado brinda a jóvenes un subsidio de S/ 500.00 soles que tiene como finalidad apalancar el pago del alquiler de una vivienda, el costo de esta debe fluctuar entre los S/ 750.00 y los S/ 1560.00 soles. Este bono es una iniciativa del Estado que ayudará a muchos jóvenes a poder alquilar una vivienda, sin embargo, no aplicaría para el tipo de alquiler de este proyecto. 2.1.2 Entorno económico La actividad económica experimentó una contracción del 0,5 % en comparación con el mismo periodo del año anterior durante el segundo trimestre de 2023, marcando así dos trimestres consecutivos de decrecimiento. Este resultado se atribuye a varios factores: (i) una disminución en la inversión privada, influenciada por eventos climáticos adversos, tensiones sociales y una reducción en la inversión residencial; (ii) un ritmo moderado en el consumo privado, afectado por la inflación y una confianza reducida entre los agentes económicos; y (iii) la utilización de inventarios acumulados en los dos trimestres previos. Estos hallazgos son extraídos del Informe Macroeconómico del segundo trimestre de 2023, según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). En el ámbito económico, diversos indicadores como el Producto Bruto Interno (PBI), la inflación y las tasas de interés desempeñan un papel crucial en la evolución de los proyectos inmobiliarios, que son de gran relevancia para la economía peruana. Estos proyectos no solo generan empleo para trabajadores calificados y no calificados, sino que también contribuyen al desarrollo de varios sectores secundarios en el país. En este contexto, el Reporte de Inflación hasta diciembre de 2022 (BCRP, 2022) destaca que el crecimiento del PBI cerró el año 2022 con un 2.7 %. Respecto a la inflación, el informe señala que alcanzó el 4.30 % en diciembre de 2022, como se ilustra en la figura 1. 12 Figura 1 Evolución del PBI período 2010-2022 Fuente: INEI – 20.2.2023. Elaboración ASISP De acuerdo con las circunstancias previamente mencionadas, el año 2023 se caracteriza por una inclinación hacia el aumento de los precios de las viviendas en Perú. Este fenómeno se atribuye a la declinación en el sector de la construcción, el incremento de las tasas de interés y la reticencia a invertir. Según la evaluación de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), la situación ha provocado una disminución del 0.8 % en la actividad constructiva, y si la estabilidad política no se restablece, se anticipa que las proyecciones serán aún más desfavorables. Esta coyuntura conllevará a un aumento en los precios de las propiedades de hasta un 5.5 %. ¿Cuál es la razón detrás de este fenómeno? Guido Valdivia, director de Capeco, subraya la necesidad no solo de acuerdos políticos a niveles superiores, sino también de abordar los problemas estructurales, especialmente en lo que respecta a las reglas de contratación, para evitar la paralización de obras. 2.1.3 Entorno tecnológico El impacto de la tecnología ha sido cable para la transformación del sector inmobiliario en todo el mundo. La crisis de la pandemia del covid-19 aceleró un proceso que se percibía cercano: la adopción y el uso de tecnologías digitales para la promoción de ventas y alquiler de propiedades. Desde la pandemia, el sector ha experimentado un proceso de innovación y adaptación a las nuevas realidades y necesidades de los clientes. 13 Las innovaciones tecnológicas dentro de las empresas inmobiliarias hacen que los nuevos proyectos tengan un mayor impacto y seguridad al posible comprador. Dentro del sector inmobiliario hay un concepto nuevo que ha revolucionado toda la industria, la realidad virtual (VR) es una herramienta tecnológica que a través de una aplicación le permite al usuario hacer un recorrido virtual a cada ambiente del inmueble sin necesidad de desplazarse; el usuario tiene una visión interactiva con el proyecto y puede tomar una decisión final desde su hogar. El producto está orientado hacia el segmento B y la generación millennials. La figura 2 revela que el segmento AB presenta un uso más significativo de las redes sociales, alcanzando el 88 %, en comparación con otros segmentos, y destaca que los millennials son los usuarios más activos en las redes sociales, con un porcentaje del 93.8 %. Entre las plataformas más utilizadas, se encuentran Facebook y WhatsApp. Los millennials son un público digitalizado, muy activos en redes sociales, les gusta que los demás den likes a sus publicaciones, que las comenten y siempre están en busca de las nuevas tendencias. Cuando quieren comprar un producto investigan en Internet y cuando no conocen la marca buscan reseñas o comentarios en redes sociales. Los millennials valoran la experiencia que pueden tener con el producto. Y por eso, el propósito de las marcas es hacer que las personas hagan match con el producto y la filosofía. Figura 2 Usuarios de las redes sociales por NSE Fuente: tomada de la Compañía Peruana de Estudios de Mercados y Opinión Pública [CPI], (2023) 14 Figura 3 Usuarios de las redes sociales por generaciones Fuente: tomada de la Compañía Peruana de Estudios de Mercados y Opinión Pública [CPI], (2023) 2.1.4 Entorno sociocultural La dinámica sociocultural de la población limeña, sobre todo de la gente joven – millennials, se ve caracterizada por encontrarse en sus primeros años laborales en los cuales van buscando encontrar un empleo acorde con sus habilidades y conocimientos, sumado a la constante capacitación que aun buscan, luego de haber concluido la universidad, este grupo etario inicia su jornada desde primeras horas de la mañana, yendo al trabajo y concluye el día en sus centros de estudios, teniendo poco margen, para actividades de ocio entre semana. En la ciudad de Lima, con el pasar de los años, existe un aumento en la cantidad de autos, buses, entre otros medios de transporte, con el propósito de movilizarse de un lugar a otro; esto ha ocasionado la congestión de las redes viales. A esto hay que sumarle el mal estado de las pistas, el mal diseño de las vías, obras de construcción civil inconclusas, entre otros. El caos vehicular presente a lo largo de los últimos años se paralizó de manera radical a causa de la pandemia de covid-19, lo cual generó cambios en la organización y el manejo del transporte alrededor de todo el mundo. En 2018, la ciudad de Lima ocupó el tercer lugar de ciudades con mayor tráfico del mundo. Sin embargo, en 2019 se ubicó en el séptimo lugar, el 2020 descendió hasta el decimoquinto, producto de la pandemia y el 2021 se ubicó en el decimonoveno lugar. No obstante, según el ranking Traffic Congestion Index 2022, Lima está clasificada 15 en el puesto 8.° a nivel mundial y el primer puesto en Latinoamérica, esto se debe a la apertura de todas las actividades económicas, el regreso a clases y trabajos presenciales. Figura 4 Ranking con peor congestión vehicular Fuente: tomada de Tomtom Traffic Index (2022) De acuerdo con la publicación realizada por Marketwin (2018) «Estudio de tráfico y tendencias de movilidad urbana en Lima-2018», indica que el principal motivo de desplazamiento de la generación millennials (25 a 34 años), es «ir a trabajar» que representa el 76 %, mientras que «ir a mi centro de estudios» representa el 20 %. El 28 % de las personas emplean entre 2 y 3 horas en desplazamientos diarios, es decir, cerca de 60 horas al mes. Figura 5 Tendencias de movilidad urbana en Lima por generaciones Fuente: Estudio de tráfico y tendencias de movilidad urbana en Lima, Marketwin (2018) El impacto en la salud por el tráfico de Lima señala que, 7 de cada 10 personas piensan que el tráfico les genera problemas de estrés. El 77 % de los NSE A, B, C y E indicaron que el tráfico afecta en problemas de estrés a su salud. 16 Figura 6 Impacto del tráfico de Lima en la salud Fuente: Estudio del tráfico y tendencias de movilidad urbana en Lima Marketwin (2018) a) Población Para esta investigación se calculó la población entre el rango de 25 a 35 años para notar cuantos corresponden al NSE. Figura 7 Población por NSE y rango de edad en Lima metropolitana Fuente: Market Report 2022 (CPI, 2023) Para definir al cliente potencial se he de seguir las siguientes variables dentro de la segmentación: b) Nivel socioeconómico Según el informe sobre "Tenencia de vivienda en el Perú" (BCRP, 2020), se observa que los grupos de edades inferiores a los 45 años tienden a buscar viviendas en alquiler, mientras que los jefes de hogar mayores de 45 años suelen residir en viviendas 17 de su propiedad. En cuanto al grupo de jefes de hogar menores de 35 años que poseen vivienda propia totalmente pagada, se observa una disminución con el paso de los años. Además, se destaca un aumento en el número de personas entre 25 y 34 años que optan por vivir con compañeros de habitación y prolongan su estado civil de soltería por más tiempo en comparación con generaciones anteriores (Orrego, 2011). Según la distribución de hogares del INEI, en el proyecto se abarca el 50.5 % de hogares de NSE B. Figura 8 Distribución de Hogares según NSE 2021 Fuente: Niveles socioeconómicos 2013. Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercado [APEIM], (2020) Según INEI (2020), en la data de Enaho 2020, el perfil de hogares y personas en el 2021 según sus ingresos promedios el NSE B, tiene un ingreso promedio mensual de S/ 6135. 18 Figura 9 Ingreso familiar promedio declarado y gasto mensual Fuente: Fórmula de cálculo de NSE: INEI (2020), APEIM (2020) Según la página Urbania, el alquiler medio de Surquillo comercial y Surquillo centro se ubica en un precio de S/ 2700 soles al mes para un departamento de 100 m2, sin embargo, en Surquillo norte el precio varía hasta S/ 3457 soles al mes. Según Urbania, el retorno anual del alquiler cómo porcentaje del precio del departamento es del 5.0 % del precio de compra, por lo que se requieren 20.1 años de alquiler para recuperar la inversión. Figura 10 Plano estratificado de Lima – alquiler Fuente: Portal web Urbania.com Según Urbania, Surquillo norte tiene mayor incidencia en alquileres, continuando por Surquillo centro, Surquillo comercial y Surquillo barrio médico. 19 CAPÍTULO III. INVESTIGACIÓN Y ESTIMACIÓN DEL MERCADO 3.1 Diseño de investigación 3.1.1 Metodología de la investigación Se realiza una investigación exploratoria, ya que su enfoque y metodología es flexible, lo cual permite que la recopilación sea mediante fuentes primarias (encuestas, entrevistas y focus group) y fuentes secundarias (censos, datos estadísticos, artículos, plataformas de inmobiliarias). En ese sentido, se realizó el procesamiento y análisis de la información recopilada, que permita definir el producto (vivienda coliving) y conocer las características del cliente potencial, tamaño y comportamiento que viene teniendo al mercado actual en el alquiler de viviendas. Perfil del consumidor 3.1.2 Descripción del perfil Jóvenes profesionales de 25 a 35 años, considerados millenialls del nivel socioeconómico B, sin hijos, con un estilo de vida sofisticado que busquen vivir en comunidad y no adquirir un departamento a corto plazo. 3.1.3 Segmentación del perfil a) Según los datos estadísticos de APEIM (2021), en el nivel socioeconómico B, para Lima Metropolitana respecto al APEIM (2020), desciende del 22.1 % al 19.5 %, con 11 201 906 personas, en el cual el 4.8 % pertenece al NSE B1 y el 14.7 % al NSE B2. Figura 11 Distribución de personas según NSE en Lima Metropolitana Fuente: Niveles socioeconómico 2021. APEIM (2021) 20 Según el APEIM (2021), los perfiles de las personas para el NSE B en Lima Metropolitana son los siguientes: De acuerdo con el perfil de personas según Lima Metropolitana, elaborado por el APEIM (2021), señalan que el 8.3 % está en el rango de 26 a 30 años y el 5.7 % está en el rango de 31 a 35 años, los cuales pertenecen al NSE B. Por lo tanto, la población que pertenece al rango de edad de 25 a 35 años del NSE B es el 14 % del total en Lima Metropolitana. Figura 12 Rango de edad en Lima Metropolitana Fuente: Niveles socioeconómico 2021 APEIM (2021) b) Un dato demográfico crucial por considerar en la investigación es la identificación de la población perteneciente a la generación de los millennials en Lima Metropolitana. Según el informe de mercado de marzo de 2022 de la empresa peruana de estudios de mercados y opinión, CPI (2023), más de 5 millones de personas, comprendidas entre los 27 y 42 años, forman parte de la generación Y o millennials. Este grupo representa aproximadamente el 24.4 % de la población total en Lima Metropolitana, brindando una visión clara del mercado actual y las necesidades que podrían tener los posibles clientes de esta generación. 21 Figura 13 Población según generación en Lima Metropolitana Fuente: Market report marzo 2022. CPI (2023) c) Por otro lado, el autor Arellano (2019) menciona sobre el uso de la clasificación por NSE implica, conceptualmente, que las clasificaciones socioeconómicas en América Latina se basan en criterios sociales y económicos. Sin embargo, surge un problema fundamental, ya que en la percepción común de las personas (y en la práctica de muchos empresarios), se tiende a asociar un nivel socioeconómico alto con un mayor poder adquisitivo y, por el contrario, un nivel bajo con recursos limitados. Además, los criterios como educación, ocupación o tipo de vivienda a menudo se utilizan únicamente para inferir el nivel económico, actuando así solo como indicadores del poder económico. Es así, que define a la población en seis estilos de vida, los cuales también se conforman por género, donde: a. Hombres: progresistas y formalistas b. Mujeres: modernas y conservadoras c. Mixtos: sofisticados y austeros 22 Figura 14 Comparativo entre estilos de vida Fuente: Arellano (2019) En relación con el perfil de la audiencia objetivo para el proyecto de coliving, se ajusta a un estilo de vida moderno y sofisticado. En cuanto a su sofisticación, este segmento es diverso, con un nivel de ingresos que supera la media. Incluye tanto a hombres como a mujeres, generalmente de mediana edad. Por lo general, pertenecen a los niveles socioeconómicos A, B y C, siendo líderes de opinión con ingresos significativos y un alto nivel educativo. En términos de modernidad, sus niveles de ingresos son variados y no necesariamente altos, y su educación está en línea con la media. Este grupo abarca todos los niveles socioeconómicos, y se caracteriza por mujeres emprendedoras y trabajadoras que buscan equilibrar sus responsabilidades familiares con sus metas económicas y profesionales. 23 3.2 Análisis de las entrevistas y focus group 3.2.1 Instrumentos 3.2.1.1 Entrevistas de profundidad 3.2.1.1.1. Especialista en el rubro inmobiliario a) Descripción del perfil Profesionales del rubro inmobiliario con amplia experiencia en el desarrollo y gestión de proyectos inmobiliarios tanto residenciales como comerciales. b) Objetivos Señalar las tendencias del mercado inmobiliario en los próximos años. Identificar el público objetivo para un nuevo producto en el mercado inmobiliario. Conocer las ventajas y desventajas de un nuevo producto en el mercado inmobiliario. c) Resultados Entrevista 1: Enrique Torres (Gerente de construcción – Grupo Líder) Respecto a la proyección del mercado inmobiliario residencial dentro de 5 años Señala que el tema político sumado a un tema de tasas en la parte inmobiliaria se va a mantener como en los últimos años, por ahora no refiere que haya un crecimiento exponencial en el sector inmobiliario. Respecto al público objetivo del negocio inmobiliario Indica que debe estar más orientando a los jóvenes, porque ellos tienen la capacidad en el tiempo para crear un crédito inmobiliario ya que las personas mayores conforme vayan pasando los años, los bancos se ponen más restrictivos con el crédito hipotecario. Respecto al modelo coliving Refiere que el producto coliving es un negocio básicamente de renta y que el pilar más importante es la administración del edificio. Señala que para este tipo de producto se tiene que realizar una buena conceptualización, desde dónde se ubica el proyecto hasta cómo se administrará. 24 Indica que el coliving funciona muy bien para dos variantes, como turismo y como trabajo. Por ejemplo, en Europa tiene un buen resultado por su turismo, en cambio en Lima puede funcionar muy bien por el tema del trabajo, hay personas que vienen de trabajar desde las periferias hacia los centros y que mayormente demoran entre 1 a 2 horas en el tráfico, es a ese público que se debe apuntar, jóvenes profesionales que busquen un lugar cerca de su trabajo y puedan tener tiempo para poder compartir otras actividades. 3.2.1.1.2. Especialista en administración de edificios a) Descripción del perfil Expertos dedicados al negocio de la administración de edificios, que como parte de su gestión se ocupen de la administración de los espacios compartidos para los consumidores. b) Objetivos − Reconocer las oportunidades comerciales en la gestión de edificios en el sector inmobiliario. − Evaluar los pros y contras fundamentales de administrar espacios compartidos en un entorno de coliving. c) Resultados Entrevista 1: Helbert Sardon (Gerente de Operaciones – Diar) Respecto al negocio de administración de edificios: Indica que el auge de los proyectos inmobiliarios en la actualidad ha propiciado el surgimiento de compañías especializadas en la gestión de edificios, ya que las personas prefieren adquirir propiedades en edificios o condominios. Este modelo contemporáneo de convivencia demanda la ejecución de labores operativas, mantenimiento y preservación, haciendo imperativa la administración efectiva del edificio. Respecto a la parte más compleja de la administración de edificios Señala que la parte más difícil es coordinar y concordar con todos los propietarios para trazar un plan de mantenimiento que sea beneficioso para todos los habitantes, ya que muchos de ellos tienen hábitos, tradiciones y opiniones distintas. 25 Respecto al desarrollo de actividades compartidas dentro del edificio Refiere que poner en línea a los propietarios para ejercer un bien en beneficio de su edificio es casi ínfima, son muy pocos los propietarios que acuden a las reuniones donde se definen temas trascendentales para el edificio; siente que cada uno de ellos solo vela por el bienestar de su departamento. Respecto a la organización y la gestión en los espacios compartidos (áreas comunes) Señala que se realiza mediante reservas por horarios y días, y alquileres de ciertas áreas comunes que sirven para el propio mantenimiento de estas y del edificio. Respecto al modelo coliving Indica que se debe analizar un poco más sobre este modelo de negocio, ya que se necesita un plan de trabajo más detallado, se requiere de orden y un mayor manejo de personal. Considera que el coliving se adaptaría al mercado, para ello se debe de instruir al personal administrativo mediante capacitaciones que estimulen los cambios y se genere mayores oportunidades. 3.2.1.2 Focus Group Se usa esta herramienta para obtener diferentes perspectivas y opiniones de la percepción del mercado de vivienda compartida en clientes potenciales para realizar un análisis más profundo sobre las necesidades de este mercado, así se identifican las tendencias para la toma de decisiones sobre el diseño y que ayuden a satisfacer las necesidades de los clientes. a) Descripción del perfil Se llevo a cabo el focus group con los clientes potenciales, con el objetivo de conocer las necesidades, preferencias, experiencias y percepciones sobre la propuesta de vivienda coliving para jóvenes profesionales. El grupo está compuesto por 8 personas que tuvieron alguna experiencia con una 26 opción cada vez más popular como es el roommate. El focus group se realizó virtualmente, tuvo una duración de 45 minutos aproximadamente. La cantidad de participantes permitió una interacción dinámica y rica en discusión. Características del perfil del participante: − Personas que han oído hablar del producto. − Edad entre los 28 y 35 años − Personas que están trabajando y son solteros. − Personas que viven aún en la casa familiar y quieren independizarse. − Personas que viven lejos de su centro laborar y necesitan optimizar el tiempo de traslado. − Personas que realicen actividades laborales o educativas en los distritos de lima moderna. Tabla 2 Perfil de los participantes del Focus Group Participantes Perfil Sara Santillán Es ingeniero civil, se desempeña como coordinadora en área técnica del grupo Lar. Vive en Lima en el distrito de La Victoria, en la casa de sus padres, su trabajo está en Surquillo. Tiene pensado mudarse con su amiga a un lugar más céntrico. Renzo Javier Ubillús Sánchez Es ingeniero civil, se desempeña como supervisor de instalaciones sanitarias. Actualmente, comparte el departamento con su pareja, el trabajo les queda a 45 minutos, tiene pensado mudarse más cerca de su trabajo. Milagros Martos Abanto Es ingeniería civil, se desempeña como ingeniera de costos. Vive en Lima en el distrito de San Martin en la casa de sus padres, su trabajo queda en Surquillo, lo que le demanda dos horas en ida y vuelta de transporte al día, tiene pensado mudarse más cerca de su trabajo. Eduardo Márquez Gómez Es arquitecto, se desempeña como proyectista. Vive en Lima en el distrito de Surquillo en la casa de sus papas, tiene pensado mudarse más cerca de su trabajo, pero dentro del mismo distrito. Diego Pantoja Rodríguez Es ingeniero civil, se desempeña como coordinador de proyectos en el grupo Lar. Vive en Lima en un minidepartamento, su trabajo le queda a una hora y media de su casa, tiene pensado mudarse más cerca del trabajo. 27 Arturo Salas Villar Es ingeniero civil, trabaja en el área de postventa en V&V Inmobiliaria. Vive en Lima en un departamento con sus familiares. Tiene pensado independizarse, de preferencia a un departamento pet friendly. Cesar Barrios Mesía Es ingeniero civil, trabaja en área comercial en la empresa SAP. Vive en Lima en un departamento con roommates aproximadamente 2 meses, no es su prioridad, pero le gustaría vivir en los distritos de San Borja o Miraflores. Merly Elías Goicochea Es arquitecta, vive en Lima en un cuarto que alquila, el trabajo le queda lejos, tiene pensado mudarse. Los detalles acerca de la guía y la transcripción del grupo focal están especificados en los anexos III y IV. b) Objetivos específicos − El objetivo es comprender las demandas y preferencias de los jóvenes profesionales en términos de vivienda coliving. El focus group puede explorar aspectos como el tamaño y diseño de las unidades habitacionales, las comodidades y servicios deseados, las expectativas de convivencia. − Asimismo, identificar las barreras o preocupaciones que los jóvenes profesionales podrían tener al considerar vivir en una comunidad coliving. Esto puede incluir aspectos financieros, privacidad, seguridad, responsabilidades compartidas, entre otros. − También se pretende explorar la percepción y la demanda del mercado inmobiliario de viviendas coliving entre los jóvenes profesionales. Esto implica comprender qué factores influyen en su decisión de elegir viviendas coliving y qué beneficios valoran en este tipo de vivienda. − Obtener retroalimentación sobre propuestas o conceptos específicos de viviendas coliving dirigidas a jóvenes profesionales. Esto puede incluir diseños arquitectónicos, servicios adicionales, programas comunitarios o cualquier otra característica distintiva que se esté considerando implementar. − Conocer las expectativas en términos de experiencia comunitaria y networking profesional que los jóvenes profesionales desean obtener al vivir en un entorno coliving. 28 c) Resultados − Preferencia por vivir más cerca del centro laboral: Varios encuestados expresaron su deseo de mudarse a un lugar más cercano a su lugar de trabajo para reducir el tiempo de desplazamiento y facilitar su rutina diaria. − Valoración de las áreas comunes: Los participantes mencionaron la importancia de contar con áreas comunes atractivas, como coworking, gimnasio, zona de parrillas y salas de usos múltiples, para fomentar la interacción social y mejorar la calidad de vida de los residentes. − Consideración espacios pet friendly: Un encuestado sugirió la implementación de una zona pet friendly para aquellos que tienen mascotas, lo que indica que esta característica sería valorada por ciertos potenciales residentes. − Rango económico y rentabilidad como inversión: Se discutió el rango de precios que los encuestados estarían dispuestos a pagar por alquilar un espacio de coliving. Además, algunos consideraron la opción de adquirir un departamento en un proyecto de coliving como una inversión a largo plazo, lo que indica que ven el potencial de rentabilidad en este tipo de propiedad. − Consideración del estacionamiento: Uno de los encuestados destacó la importancia de considerar el tema del estacionamiento, especialmente si varios residentes tienen vehículos, lo que sugiere la necesidad de ofrecer soluciones adecuadas para este aspecto. − Énfasis en las áreas comunes: Se resaltó la importancia de enfocarse en el diseño y la funcionalidad de las áreas comunes, para evitar que se conviertan en espacios desaprovechados y asegurar que sean lugares atractivos y funcionales para los residentes. 3.3 Análisis de las encuestas 3.3.1 Instrumentos de recolección La técnica de recolección desarrollada fueron las encuestas on-line, utilizando la herramienta digital de Google Forms, siendo este un medio ágil, práctico y de gran ayuda para poder recabar datos específicos que brindarán los parámetros requeridos para evaluar, conocer e identificar diferentes características del cliente potencial y saber si el proyecto cuenta con la aceptación necesaria para materializarlo. 29 3.3.1.1 Encuestas a) Descripción del perfil Se realizaron las encuestas a jóvenes profesionales que se encuentran en el rango de 25 a 35 años, con un estado civil soltero y sin hijos, que tengan interés en alquilar una vivienda compartida en la ciudad de Lima. En el anexo V, se pueden revisar las preguntas que se realizaron y permitieron obtener información para la presente investigación de mercado. b) Objetivos − Entender las características clave que buscan en una residencia compartida. − Determinar cuáles son las preferencias de los establecimientos que desean que se encuentren cerca de su departamento. − Determinar cuáles son los ambientes que tienen mayor interés por parte de los usuarios. − Determinar el rango económico de capacidad de pago de los usuarios. c) Determinación y distribución de la muestra Para establecer la muestra, se optó por un enfoque de conveniencia y se implementó la técnica de bola de nieve, con el objetivo de alcanzar el máximo número posible de participantes, para lo cual, se compartió el enlace a un pequeño grupo inicial de participantes (conocidos) que tengan conocimiento o experiencia en el tema de investigación. Después, se les pidió que recomienden a otros individuos que también podrían estar interesados o ser relevantes para el estudio. Estos nuevos participantes, a su vez, recomiendan a otros, y el proceso se repite, creando una especie de «bola de nieve» de contactos. d) Resultados i. Para el presente estudio, se obtuvo una muestra total de 240 personas encuestadas, obteniendo el siguiente resultado: − El 0.42 % del total, tienen menos de 18 años − El 5.83 % del total, corresponden al rango de 18 a 24 años − El 57.50 % del total, corresponden al rango de 25 a 30 años 30 − El 25.00 % del total, corresponden al rango de 31 a 35 años − El 11.25 % del total, tienen más de 36 años. ii. En ese sentido, se determinó que el 82.50 % (198 personas) de los encuestados, se encuentran en el rango de 25 a 35 años. iii. Al respecto, de las 198 personas, que se encuentran en el rango de 25 a 35 años, se identificó el estado civil, obteniendo el siguiente resultado: − El 3.54 % de las personas son casadas. − El 4.55 % de las personas están comprometidas. − El 4.55 % de las personas tienen hijos. − El 87.37 % de las personas están solteras iv. En ese sentido, se determinó que, de las 198 personas en el rango de 25 a 35 años, solo el 87.37 % (173 personas) tienen un estado civil de solteras. v. Sin embargo, el presente estudio va dirigido para profesionales en el rango de 25 a 35 años, solteros y sin hijos. Así que, de las 173 personas, se determinó quienes tienen o no hijos, obteniendo el siguiente resultado: − El 2.89 % de las personas son solteras y tienen hijos. − El 97.11 % de las personas son solteras y sin hijos. vi. En ese sentido, se tiene que de las 173 personas en el rango de 25 a 35 años y con un estado civil de solteros, el 97.11 % (168 personas) cumplen con ese perfil y no tiene hijos. vii. De igual manera, como parte de los objetivos del estudio de mercado de la demanda, es conocer el interés o preferencia que tienen por vivir en un departamento. Obteniendo que, de las 168 personas dentro del rango de edad, solteras y sin hijos, se observa que el 82.14 % (138 personas) tienen interés en vivir un departamento. 31 Tabla 3 Preferencias por el tipo de vivienda donde vivir Tipo de vivienda Soltero sin hijos Rango de edad Casa Departamento Total general De 25 a 30 años 14.29 % 58.33 % 72.62 % De 31 a 35 años 3.57 % 23.81 % 27.38 % Total general 17.86 % 82.14 % 100.00 % viii. Sin embargo, se consulta el interés que tienen en alquilar un departamento amoblado en el plazo de 1 a 2 años, obteniendo que de las 138 personas, el 90.58 % (125 personas) sí tienen interés de alquilar un departamento a corto plazo. Tabla 4 Interes en alquilar departamento en 1 o 2 años ix. Por otro lado, es de nuestro interés saber o conocer cuál es la situación actual en la que se encuentran los participantes, respecto al alquiler o compra de una vivienda, teniendo los siguientes resultados: 32 Tabla 5 Preferencias por el tipo de vivienda Se logró determinar que, de las 125 personas con interés o intención de alquilar un departamento a corto plazo, como se detalla en la tabla 5, únicamente el 80.0 % (100 personas) confirman tener un interés más destacado en alquilar un departamento o habitación. Este grupo se distribuye de la siguiente manera: − 16 personas están considerando alquilar una habitación en Lima a corto plazo. − 61 personas están contemplando alquilar un departamento en Lima a corto plazo. − 23 personas están evaluando la posibilidad de alquilar un departamento en Lima a largo plazo. x. Por lo tanto, se obtuvo que, de las 240 personas encuestadas, solo el 41.67 % (100 personas), cumplen con el perfil del cliente potencial que se tiene para el proyecto coliving, a partir de esta muestra, se considera importante conocer su forma de vivir, preferencias sobre un departamento, su forma de compartir, situación económica, qué ambientes les parecen importantes, entre otros aspectos que permitirán tener una mejor propuesta del proyecto que cubra las necesidades del cliente. Así que se empieza por consultarles que conocían sobre los edificios coliving, teniendo los siguientes resultados: 33 Figura 15 Conocimiento sobre edificios coliving De las 100 personas, que son la muestra potencial: − El 57 % del total que son 57 personas, indican que no han oído hablar de edificios coliving. − El