Financiamiento flexible para la obtención de una vivienda económica en la ciudad de Lima - “Tu depa fácil”- Tesis presentada en satisfacción parcial de los requerimientos para optar el grado de Magíster en Gestión y Desarrollo Inmobiliario presentada por: Alcas Correa, José Luis Pravdich Tejada, Franjo Rivasplata Castro, Luisa Eliana Programa de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario Lima, 05 de febrero del 2020 ii Esta tesis Financiamiento flexible para la obtención de una vivienda económica en la ciudad de Lima - “Tu depa fácil” - Ha sido aprobada por: …………………………………………… Jurado: Martha Cecilia Esteves Dejo …………………………………………… Jurado: Juan Luis Miyashiro Kuba …………………………………………… Asesor: Ricardo Emilio Salinas Vilcachagua Universidad ESAN 2020 iii Agradezco a Dios por concederme a mis padres Luis y Rosa, que impulsaron mucho el desa- rrollo profesional que he tenido a lo largo de mi carrera. Agradezco a mi esposa Andrea por apoyarme y motivarme incondicionalmente, por juntos haber hecho frente a todas las adversi- dades que nos presentó la vida en el camino. Para ellos mi eterno agradecimiento. José Luis Alcas Correa Agradezco a mi abuela, Teresa Zavala Avilés que es hasta el día de hoy un ejemplo de Mujer por su coraje, principios, valores y amor por los suyos. Franjo Pravdich Tejada Agradezco a Dios y a todas las personas que me han apoyado y han hecho posible que se cum- pla este objetivo con éxito; especialmente a mi madre y esposo que me apoyaron incondicio- nalmente. Luisa Eliana Rivasplata Castro Un agradecimiento especial también a nuestro asesor, por su gran apoyo y la confianza deposi- tada a lo largo del programa de la maestría. iv ÍNDICE GENERAL Resumen ejecutivo CAPÍTULO I. INTRODUCCION ........................................................................ 1 1.1 Antecedentes ................................................................................................. 1 1.2 Problema de Investigación ............................................................................ 3 1.3 Objetivos de la investigación ........................................................................ 7 1.3.1 Objetivo General ................................................................................. 7 1.3.2 Objetivo Especifico ............................................................................ 8 1.4 Justificación y Relevancia del Estudio ......................................................... 8 1.4.1 Pregunta a responder ......................................................................... 10 1.4.2 Contribución ...................................................................................... 10 1.5 Delimitación de la Tesis ............................................................................... 10 1.5.1 Alcances............................................................................................. 10 1.5.2 Limitaciones ...................................................................................... 11 1.6 Metodología Empleada ............................................................................... 11 1.6.1 Tipo y Fuentes de la investigación ................................................... 11 1.6.2 Recolección de la información .......................................................... 11 1.6.3 Análisis de la información ................................................................. 12 CAPÍTULO II. PROMOCION DE LA VIVIENDA ......................................... 13 2.1 Vivienda social ........................................................................................... 13 2.1.1 Antecedentes históricos de vivienda social ......................................... 13 2.1.2 Situación actual ................................................................................... 17 2.1.3 Características actuales de la vivienda social ...................................... 19 2.2 Arrendamiento de viviendas .......................................................................... 23 2.2.1 Antecedentes históricos ..........................................................................23 2.2.2 Situación actual......................................................................................24 2.3 Identificación de problemática: Déficit de vivienda ..................................... 26 2.4 Demanda potencial de vivienda en el arrendamiento ...................................... 28 2.5 Importancia del arrendamiento en la promoción de la vivienda ..................... 30 CAPÍTULO III. ANALISIS DEL MERCADO .................................................. 33 3.1 Estudio de Demanda .................................................................................. 33 3.1.1. Déficit Cuantitativo y Cualitativo ...................................................... 33 3.1.2. Tamaño del mercado .......................................................................... 35 3.1.3. Perfil de la demanda ........................................................................... 36 3.1.4. Necesidades insatisfechas y tendencias ............................................... 38 3.1.5. Grupo Objetivo ......................................................................................38 3.2 Estudio Oferta ............................................................................................... 39 3.2.1. Mercado Actual ................................................................................... 40 3.2.1.1. Renta joven .................................................................................. 43 3.2.1.2. Crédito Mivivienda ........................................................................ 43 3.2.1.3. Techo Propio ................................................................................ 44 3.3 Análisis de los resultados de fuentes de información directa ......................... 45 3.3.1 Estudio Cuantitativo - Encuestas ............................................................. 45 3.3.2 Estudio Cualitativo - Validación con entrevista a los expertos ............. 50 v CAPÍTULO IV. MODELO DE NEGOCIO .................................................................... 51 4.1. Concepto del Negocio ................................................................................51 4.1.1. Vivienda Transitoria ............................................................................ 53 4.1.2. Financiamiento flexible ...................................................................... 53 4.2. Definición del modelo de negocio ............................................................. 54 4.2.1. Propuesta de valor .............................................................................. 56 4.2.2. Cadena de valor .................................................................................. 57 4.3. Modelo CANVAS ..................................................................................... 58 4.3.1. Segmentos de cliente .......................................................................... 59 4.3.2. Propuesta de valor .............................................................................. 59 4.3.3. Canales ............................................................................................... 60 4.3.4. Relación con clientes .......................................................................... 60 4.3.5. Recursos claves .................................................................................. 60 4.3.6. Actividades claves .............................................................................. 61 4.3.7. Socios claves ...................................................................................... 61 4.3.8. Estructura de costos ............................................................................ 61 4.3.9. Fuentes de ingresos ............................................................................ 62 4.4. Consideraciones para la elección de zona de estudio ................................ 62 4.4.1. Características del lugar (terreno y vecindario) ................................. 63 4.4.2. Actividades Estructurantes y Complementarias ................................. 63 4.4.3. Zonificación y compatibilidad de usos ............................................... 64 4.4.4. Disponibilidad y situación legal ......................................................... 65 4.4.5. Sistema vial y transporte .................................................................... 66 4.4.6. Accesibilidad ...................................................................................... 67 4.4.7. Dimensionamiento para el diseño de cabida ...................................... 67 4.4.8. Forma y dimensión del terreno ........................................................... 68 4.4.9. Topografía y suelos ............................................................................ 69 4.4.10. Vulnerabilidad .................................................................................... 69 4.5. Cabida del proyecto ................................................................................... 73 CAPÍTULO V. ESTRATEGIAS DEL PRODUCTO INMOBILIARIO ....................... 76 5.1. Plan estratégico .......................................................................................... 76 5.1.1. Estrategia básica de desarrollo ........................................................... 76 5.1.2. Análisis externo .................................................................................. 77 5.1.2.1. Análisis del entorno global ........................................................... 77 5.1.2.2. Análisis del entorno nacional ....................................................... 77 5.1.2.3. Análisis del entorno competitivo .................................................. 77 5.1.2.4. Entrada de nuevos competidores .................................................. 78 5.1.2.5. Barreras de entrada y salida .......................................................... 78 5.1.2.6. Competencia de sustitutos ............................................................ 79 5.1.2.7. Proveedores y poder de negociación ............................................ 79 5.1.2.8. Clientes compradores y poder de negociación ............................. 79 5.1.3. Estrategia competitiva ........................................................................ 80 5.1.3.1. Nivel de rivalidad y postura competitiva ..................................... 80 5.1.3.2. Posicionamiento de los competidores .......................................... 80 5.1.3.3. Análisis de principales competidores actuales ............................. 81 5.1.3.4. Penetración en hogares y clientes ................................................. 81 5.1.3.5. Participación de mercados ............................................................ 81 5.1.3.6. Tipos de producto ......................................................................... 82 5.1.4. Estrategia de crecimiento .................................................................. 82 vi 5.1.5. Diagnóstico ......................................................................................... 82 5.2. Plan de marketing ...................................................................................... 83 5.2.1. Segmentación ..................................................................................... 83 5.2.2. Posicionamiento ................................................................................. 84 5.2.3. Marketing mix .................................................................................... 85 5.2.3.1 Precio ............................................................................................ 85 5.2.3.2 Producto ........................................................................................ 87 5.2.3.3 Distribución .................................................................................. 87 5.2.3.4 Promoción o comunicación .......................................................... 88 5.3. Plan de Operaciones ................................................................................... 88 5.3.1. Diseño del servicio ............................................................................. 88 5.3.2. Aspecto legal ...................................................................................... 89 5.3.2.1. Las Garantías ................................................................................ 90 5.3.3. Cadena de valor .................................................................................. 90 5.3.4. Puesta en marcha ................................................................................ 90 CAPÍTULO VI. PLAN FINANCIERO .......................................................................... 92 6.1. Plan Financiero ........................................................................................... 92 6.2. Costos e inversiones .................................................................................... 93 6.2.1. Costos de inversión fija ........................................................................ 93 6.2.2. Ratios y perfil del proyecto .................................................................. 96 6.2.3. Capital de trabajo ................................................................................. 97 6.3. Proyección de ventas ................................................................................... 98 6.4. Evaluación económica ............................................................................... 102 6.5. Evaluación financiera ................................................................................ 103 CAPÍTULO VII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .............................. 105 7.1. Conclusión del estudio............................................................................. 105 7.2. Recomendaciones del estudio ................................................................... 107 ANEXOS........................................................................................................................ 107 BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................... 124 vii ÍNDICE DE TABLAS Tabla 1: Déficit Cuantitativo en Lima 2017 …………………………………………………….…. 5 Tabla 2: Evolución de la cantidad de las viviendas sociales………………………………..….…... 7 Tabla 3: Alquileres en Lima en 1931………………………………………………………………. 23 Tabla 4: Distribución de viviendas Barrio Obrero 2, Rímac………………………………………. 23 Tabla 5: Interés por cambiar vivienda en los próximos dos años (2016)……………….…………. 29 Tabla 6: Ingresos y gastos mensuales, según NSE de Lima Metropolitana……………………….. 29 Tabla 7: NSE 2018 N° de Hogares………………………………………………………………... 34 Tabla 8: Estudio de Demanda Lima Sur 2018……………………………………………………... 35 Tabla 9: Distribución por NSE por Zona……………………………………………..……….…... 36 Tabla 10: Resultado de encuesta por preferencias…………………………………………………. 48 Tabla 11: Resultado de encuesta por preferencias…………………………………………………. 48 Tabla 12: Resultado de encuesta por preferencias…………………………………………………. 48 Tabla 13: Matriz de evaluación y consideraciones de parámetros de elección……………………. 73 Tabla 14: Macro Entorno Nacional………………………………………………………………... 77 Tabla 15: Fuerzas de Porter………………………………………………………………………... 78 Tabla 16: Barreras de Entrada y Salida……………………………………………………………. 78 Tabla 17: Comparativo – Competencia TUDEPACIL……………………………………………...81 Tabla 18: Tipo de Producto – Estrategia…………………………………………………………... 82 Tabla 19: Diagnostico FODA……………………………………………………………………… 83 Tabla 20: Cálculo de ratios del proyecto “Mirador Golf ” Los Portales…………………………... 97 Tabla 21: Detalle de costos pre operativos del proyecto…………………………………………... 98 Tabla 22: Pricing del Proyecto TuDepaFacil……………………………………………………... 101 Tabla 23: Premisas de modelamiento del proyecto………………………………………………..102 Tabla 24: Estado de ganancias y pérdidas………………………………………………………... 103 Tabla 25: Resultados de la evaluación financiera………………………………………………… 104 Tabla 26: Análisis de sensibilidad…………………………………………………………………104 viii ÍNDICE DE IMAGENES Imagen 1: Barrio Obrero del Callao (barrio frigorífico) ……………………………………………… 14 Imagen 2: Unidad vecinal 3……………………………………………………………………………14 Imagen 3: Conjunto residencial Collique (techo propio) “Ciudad sol - El retablo” ………………..... 20 Imagen 4: Edificio multifamiliar tipo Mivivienda “Los defensores condominio”, Chorrillos……...... 21 Imagen 5: Casas unifamiliares tipo techo propio “Los Portales”, Piura……………………………… 22 Imagen 6: Concepto de transición y movilidad urbana………………………………………………..51 Imagen 7: Esquemas de unidades de viviendas transitorias. Guadalajara……………………………..53 Imagen 8: Esquema de la operatividad del financiamiento……………………………………………55 Imagen 9: Esquema de dinámica estructurante del lugar……………………………………………...64 Imagen 10: Esquema de zonificación, usos y compatibilidad…………………………………………65 Imagen 11: Esquema de secciones viales con relación a alturas de edificación……………………….66 Imagen 12: Esquema de accesibilidad a sitios desde eje colector……………………………………..67 Imagen 13: Esquema de diferentes densidades de vivienda en un terreno…………………………… 68 Imagen 14: Esquema de ocupación con diferentes esquemas de edificación………………………… 68 Imagen 15: Esquema de lugares cercanos a posible vulnerabilidad de inundación…………………... 69 Imagen 16: Ubicación de centralidades, usos estructurantes y complementarios de la zona de VES.... 71 Imagen 17: Ubicación de terreno y zonificación del entorno, VES……….…………………...............72 Imagen 18: Planta de modelo Techo propio (41.70m2)………………………………………………..74 Imagen 19: Planta de modelo Mivivienda (50.07m2)…………………………………………….........74 Imagen 20: Planta de Cabida de torres de viviendas……………………………………………...........74 Imagen 21: Secciones de Cabida de torres de viviendas………………………………………….……75 Imagen 22: Estilos de Vida…………………………………………………………………………….84 Imagen 23: Plan financiero…………………………………………………………………………….92 Imagen 24: Metodologías de evaluación económica y financiera……………………………………..93 Imagen 25: División de las inversiones del proyecto………………………………………………….94 Imagen 26: Cabida Arquitectónica-Vistas de planta y de perfil……………………………………….95 Imagen 27: Cabida Arquitectónica-Distribución y área vendible……………………………………..96 Imagen 28: Vista Drone del proyecto “Mirador Golf ” Los Portales………………………………… 96 ix ÍNDICE DE GRAFICOS Gráfico 1: Régimen de tenencia de vivienda en lima metropolitana…………………………………... 4 Gráfico 2: Estado de licencias de construcción………………………………………………………… 6 Gráfico 3: Estado de las construcciones………………………………………………………………...6 Gráfico 4: Esquema del sistema de arriendo del Fondo Mivivienda…………………………………. 31 Gráfico 5: Interés de Compra 2017………………………………………………………………….. 34 Gráfico 6: Perfil de Demanda según muestra………………………………………………………….37 Gráfico 7: Intención de compra y oferta disponible………………………………………………….. 40 Gráfico 8: Oferta de departamentos según precio……………………………………………………. 41 Gráfico 9: Oferta de viviendas según distrito…………………………………………………………42 Gráfico 10: Resultado de encuesta sexo, rango de edades, tipo de trabajo e ingreso mensual...……...45 Gráfico 11: Resultado de encuesta por número de miembros del hogar y total de hijos...…………... 46 Gráfico 12: Resultado de encuesta por gasto en vivienda y gasto en vivienda familiar...……………. 46 Gráfico 13: Resultado de encuesta por gastos de servicios y alquiler………………………………... 47 Gráfico 14: Resultado de encuesta por necesidad de adquisición indispensables en la vivienda …….47 Gráfico 15: Resultado de encuesta por cuota mensual aportada al hogar……………………………. 47 Gráfico 16: Resultado de encuesta por distrito que habita…………………………………………… 49 Gráfico 17: Esquema de los procesos clave en la Cadena de valor……………………………………58 Gráfico 18: Esquema de desarrollo de modelo Canvas………………………………………………. 59 Gráfico 19: Lienzo de modelo Canvas……………………………………………………..…….……62 Gráfico 20: Precio por m2 por distrito en Lima Metropolitana (julio 2019). Precio en VES $920…...70 Gráfico 21: Concentración y stock de proyectos VIS por distrito (julio 2018)………………………..70 Gráfico 22: Fijación de precios: Posicionamiento – Precio……………………………………………86 Gráfico 23: Fijación de precios: Comportamiento…………………………………………………….86 Gráfico 24: Fijación de precios: Penetración/Ataque………………………………………………… 86 Gráfico 25: Cadena de valor TuDepaFacil…………………………………………………………… 90 Gráfico 26: Ritmo de ventas 2019 “Mirador Golf” Los Portales……………………………………...99 Gráfico 27: Evolución del Precio Promedio “Mirador Golf” Los Portales……………………..……100 Gráfico 28: Distribución de Pricing del Proyecto TuDepaFacil……………………………………...101 x JOSE LUIS ALCAS CORREA Arquitecto egresado de la Universidad Nacional de Ingeniería, con 12 años de experiencia en el rubro Inmobiliario. Especialista en Gestión y Desarrollo de Proyectos. Especialista en Gerencia y Supervisión de Proyectos. Especialista en Desarrollo de proyectos de Habilitación Urbana. Desarrollo de proyectos de acuerdo a regulaciones de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible (RATDUS). Especialista en Saneamiento Físico Legal de inmuebles. Especialista en Elaboración de expedientes técnicos bajo el Sistema de Inversión Pública (SNIP). Formulación de Proyectos de inversión pública (SNIP). Especialista en Desarrollo de proyectos de seguridad en arquitectura (INDECI). Dominio del Reglamento Nacional de Edificaciones y regulaciones complementarias, Decretos de Alcaldía, Normas NFPA, Normas Técnicas Peruanas (INDECOPI) y Protocolos de Seguridad. Experiencia profesional Menorca Inversiones S.A.C. Jefe de proyectos Marzo de 2015 – Presente - Planificación en el desarrollo de proyectos inmobiliarios de Habilitaciones urbanas y edificacio- nes de vivienda de interés social (Techo propio y Mivivienda). Coordinación con todas las Ge- rencias de la empresa, proveedores y constructoras. - Supervisión de obra tanto de Edificaciones como Habilitación urbana. - Asesoría en temas de Saneamiento físico legal de inmuebles rústicos y urbanos. - Desarrollo de proyectos de acuerdo a regulaciones de Acondicionamiento Territorial y Desarro- llo Urbano Sostenible (RATDUS). Ministerio de Cultura del Perú Evaluador de Proyectos de Inversión Pública Septiembre de 2014 - Marzo de 2015 - Evaluación de Proyectos de Inversión Pública tanto de los estudios a nivel de perfil y los estudios de factibilidad del sector Cultura, con la emisión de informes técnicos publicados en el banco de proyectos del SNIP. xi DLPS Arquitectos Jefe de Proyectos Julio de 2012 - agosto de 2014 - Planificación de proyectos inmobiliarios, desde la Cabida inicial al Desarrollo final del proyecto y la Declaratoria de Fábrica, de distintas inmobiliarias reconocidas del mercado. Coordinación con Gerencias de proyectos. Gestión de proyectos con proveedores. Supervisión de obra. - Desarrollo de proyectos de edificaciones en los rubros de vivienda multifamiliar, comercial y hotelera. - Desarrollo del Planeamiento Integral, Lotización y Habilitación Urbana de terrenos rústicos y urbanos. - Saneamiento físico legal de inmuebles. Otras experiencias: ARKURBE Arquitectos Consultores Jefe de Proyectos y Consultor Marzo de 2011 - Febrero de 2012 (1 año) Municipalidad Metropolitana de Lima Jefe de Proyectos y Supervisión de obras Marzo de 2009 - Marzo de 2011 (2 años 1 mes) JPM-ARQUITECTOS SAC Arquitecto en Habilitaciones Urbanas y Lotizaciones Mayo de 2008 - Marzo de 2009 (11 meses) ALPAMAYO S.A. Arquitecto en Proyectos de Seguridad Junio de 2007 - Mayo de 2008 (1 año) Formación Profesional - Universidad ESAN Maestría, Gestión y Desarrollo Inmobiliario (2017 - 2019) - Universidad Nacional de Ingeniería Arquitecto, Arquitectura y Urbanismo (2000 - 2007) - Universidad Ricardo Palma Diplomado, Seguridad Industrial y Salud Ocupacional (2009 - 2009) xii FRANJO PRAVDICH TEJADA Diez años de experiencia en proyectos inmobiliarios de inversión privada en edificaciones y habi- litación urbana. Sostenibilidad, innovación y altos estándares para la dirección de proyectos son las principales in- quietudes de mi perfil profesional en el campo de la Ingeniería Civil. Asesor psicopedagógico y profesor de matemáticas en grandes asociaciones educativas durante los años universitarios y primeros años de aplicación de mi carrera como Ingeniero Civil, constituyen los pilares de mi formación (capacidad de manejo de personal, habilidades de negociación y ges- tión). Experiencia profesional Los Portales Gerente de Habilitación Urbana Octubre de 2016 – Presente Gerente de Producto Enero de 2015 - Octubre de 2016 Jefe de Proyectos Julio de 2013 - agosto de 2014 - Desarrollo de proyectos de Habilitación Urbana, definición de los alcances y presentación de los casos de negocio al directorio. - Elaboración de los perfiles económicos, fijación de los ingresos y estrategia comercial del pro- ducto, control y seguimiento de proyectos de Habilitación Urbana en un marco regional de toda la zona sur y este del Perú. Gerente de Proyectos Marzo de 2014 - Diciembre de 2014 - Obtención de licencias Municipales, Obtención de factibilidad de servicios con EPS, labores de gestión con todos los interesados en proyectos de Habilitación Urbana, Gestión de Personas (Equipos de Habilitación Urbana y de Edificaciones), control de costos, gestión de recursos, tiempo y cronogramas. - Cumplir con los alcances aprobados del producto (Habilitación Urbana y Vivienda Social) den- tro del tiempo, costo y calidad preestablecidos. xiii Jefe de Proyectos Enero de 2012 - diciembre de 2013 - Gestión, desarrollo y ejecución de proyectos de Habilitación Urbana. - Pyto Villa Verde -Pachacamac Pyto Alameda de Lima Sur -Chilca Pyto Mirasol -Huacho Los Portales Estacionamientos Jefe de Proyectos de rentas inmobiliarias Octubre de 2010 - Enero de 2012 Constructora Torre Azul Jefe de Oficina Técnica y Control de Producción Junio de 2010 - Octubre de 2010 - Construcción de Plaza Vea (Huron) en la ciudad de Huacho Gestión Uno Supervisor de Obras Civiles Agosto de 2009 - Junio de 2010 - Supervisión de Obras Civiles para supermercados Makro Surco Formación Profesional - Universidad ESAN Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario (2017 - 2019) - Universidad Ricardo Palma Ingeniería, Ingeniería civil · (2000 - 2009) - Junipero Serra PM Certifica xiv LUISA ELIANA RIVASPLATA CASTRO Once años de experiencia en el área de Desarrollo de Proyectos Comerciales y Residenciales; Pla- nificación de proyecto integral, Control de Presupuestos y Obras. Los diferentes rubros en los que me he desempeñado, me han permitido conocer y trabajar en dife- rentes etapas en el desarrollo de proyectos. Experiencia profesional Madrid ingenieros S.A. Jefe de Proyectos Febrero 2019 – Actualmente Proyectos a Cargo (Lima): - Sol de Santa Clara-Ate, Prana-San Borja, Friendly -San Borja, Time-Lince, Live-San Borja y Golf- Surco - Elaboración de cronogramas y control de proyectos a nivel técnico y económico; Definición de alcances y contratos con proveedores de construcción; Definición de estrategias municipales, ministeriales y otras para saneamiento de proyectos. Los Portales S.A. UNE Jefe de Proyectos e Implementaciones Octubre 2016 – Enero 2019 Proyectos a Cargo (Lima-Provincia): - Concesión Parque Kennedy - Concesión Cegasa (Victoria) - Concesión Parque Cáceres Conce- sión Parque Derteano Concesión Ovalo Gutiérrez: - Gestión para aprobación de adendas de concesión de las diferentes Mega playas de estaciona- miento; elaboración de presupuesto de proyecto (capex), supervisión de desarrollo de ingenierías y arquitectura, compatibilización de especialidades, contratación de proveedores. - Playas Comerciales y Microplayas a nivel nacional: Elaboración de diseño, metrados, presu- puestos, supervisión de obra, supervisión de desarrollo de ingenierías, compatibilización de es- pecialidades, manejo de proveedores, V&V Grupo Inmobiliario Jefe de Proyectos Marzo 2015 – Octubre 2016 xv Proyectos a Cargo (Lima): - Hotel Meliá – Tryp by Wyndham – Miraflores, Lima / 140 habitaciones, áreas sociales, sótanos de estacionamientos: 10,000m2 aprox. - Edificio Multifamiliar – Miraflores, Lima / 45 departamentos, depósitos, sótanos de estaciona- mientos, etc. / 6,000 m2 aprox. - Locales comerciales – Miraflores, Lima / 2 locales comerciales, área de cocina, depósitos, sóta- nos de estacionamientos, etc. / 1,000 m2 aprox. - Definición de producto, aprobación de acabados, contratación de proveedores y elaboración del expediente técnico para la ejecución de la obra. - Revisión de presupuesto de obra, ratios de construcción, contrato de obra y contratos bancarios para aprobación de línea de crédito del proyecto. Constructora ICCGSA Jefe de Proyectos Febrero 2012 – Febrero 2015 Proyectos a Cargo (Lima): - Alameda del Norte Carabayllo / Habilitación Urbana de lotes y Edificación de 320 viviendas de 2 pisos, losas deportivas y parques. - Complejo Multifamiliar Florencia: Surco / Habilitación Urbana y Edificación de 224 departa- mentos en 7 torres con 2 sótanos de estacionamientos y áreas comunes con 24 000 m2 aproxi- mados en construcción. - Residencial Terraza 20 Jesús María / Edificación de 20 pisos de 105 departamentos y áreas co- munes con 17 000 m2 aproximados en construcción. - Complejo Multifamiliar Plaza Santiago Surco / Habitación Urbana y Edificación de 188 depar- tamentos en 5 torres, 2 sótanos de estacionamientos y áreas comunes con 36 000 m2 aproxima- dos en construcción. - Supervisión de ejecución de obra, casco y acabados, mediante el seguimiento de cronograma y presupuesto asegurando la entrega de los inmuebles a los Propietarios, revisión de valorizacio- nes, coordinaciones con constructora y proveedores correspondientes a la ejecución de la obra, seguimiento de los procesos constructivos y evaluación de contratos para proveedores. SUPERMERCADOS PERUANOS Arquitecto de Proyecto Enero 2009 – Febrero 2012 xvi Formación Profesional - Universidad ESAN Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario (2017 – 2018) - Universidad Nacional Federico Villareal Título de Arquitectura y Urbanismo. (2011) - Universidad de San Martin de Porres Titulo Bachiller de Arquitectura (2002-2006) - Gerencia de Proyectos con enfoque al PMI – UDEP 2014 Gerencia de Proyectos Inmobiliarios – UPC (2012-2014) xvii RESUMEN EJECUTIVO Universidad: Universidad ESAN Escuela de Postgrado: Escuela de Administración de Negocios para Graduados Título de la tesis: Financiamiento flexible para la obtención de una vivienda económica en la ciudad de Lima – “Tu Depa Fácil” - Autor(es): Alcas Correa, José Luis DNI 40912439 Pravdich Tejada, Franjo DNI 41463417 Rivasplata Castro, Luisa Eliana DNI 43271337 Grado profesional: Magister en Gestión y Desarrollo Inmobiliario. Año Aprobación sustentación 2019 RESUMEN: El sueño de la vivienda asequible ha sido una idea irrealizable a lo largo de la historia de nues- tro País. Muchas propuestas han abordado el desafío de crear estos tipos de viviendas para ser repli- cadas a nivel nacional, sin embargo, estas no han logrado tomar fuerza por diversos factores guber- namentales, sociales y administrativos. El déficit de vivienda en el país afecta a gran parte de la población, sobre todo a aquella que no cuenta con los recursos para la adquisición de una vivienda en zonas seguras y que cuenten con los servicios básicos. La oportunidad de negocio es directamente proporcional a una necesidad desatendida, y esa necesidad corresponde a miles de ciudadanos que carecen de una vivienda; es allí, donde se nos per- mite ser parte de un cambio importante mediante la creación de un producto que resuelva las necesi- dades sociales, físicas y económicas de un segmento de la población carente de atención por el Es- tado. Actualmente, el promotor del desarrollo de proyectos inmobiliarios sociales es el Estado, a través de los programas Mivivienda y Techo propio, los cuales carecen de una correcta difusión; es por ello que la presente investigación tiene por objetivo crear una opción inmobiliaria de vivienda social para dinamizar el mercado inmobiliario peruano, mediante el financiamiento flexible para la adquisición de la ansiada primera vivienda. xviii Los atributos más importantes que el comprador tiene en cuenta al momento de optar por una vivienda de carácter social nos permitieron crear el producto inmobiliario cuyo financiamiento y uso inmediato del bien, son atrayentes en la decisión para la adquisición del bien a corto plazo. Se busca, el promover los programas sociales de vivienda del Estado actual, sirviendo de puente para la adquisición de la casa soñada mediante la modalidad de alquiler con derecho a com- pra, logrando en el camino acceder a un crédito a través del pago puntual y convivencia armoniosa durante el periodo de prueba del inmueble. Nuestro modelo de financiamiento se encuentra alineado a programas estatales de promoción al acceso de la vivienda, como Techo Propio, Mivivienda y Renta Joven. Como también a los ratios mínimos presupuestales, para cumplir con los costos y gastos de ejecuciones, con lo cual se logre encajar dentro de los requisitos financieros de dichos programas estatales. Es importante la variable de localización del proyecto, ya que nuestro modelo requiere de un precio máximo de terreno para estar dentro de los lineamientos de los bonos estatales. Asimismo, encontrarse dentro de dinámicas y centralidades de la ciudad, para que pueda funcionar dentro de las premisas que puedan hacer sostenible al proyecto y a la colectividad. De ello obtenemos que, los resultados financieros conseguidos demuestran que es posible ob- tener una rentabilidad de negocio mediante el mecanismo de alquiler, para la adquisición de una vivienda social y económica. Algo que manifiesta lo factible que puede ser, hacer negocio con pro- yección de ayuda social en un escenario con insuficiente suelo urbano, mediante las sinergias gene- radas por la apuesta de inversiones privadas en los lineamientos de las empresas públicas. 1 CAPÍTULO I INTRODUCCIÓN 1.1 Antecedentes La vivienda es un derecho y una necesidad fundamental, que debe cumplir con ciertas exi- gencias para satisfacer la demanda actual y futura, tanto en la falta de infraestructura como el medio que se utiliza para acceder a una vivienda; esto es lo que genera el déficit habitacional enmarcándolo en el déficit cuantitativo. Por otro lado, el déficit cualitativo es la carencia de nu- merosos requerimientos que tiene la vivienda, estas carencias pueden ser materiales o espaciales. Dentro de este déficit habitacional se encuentra la carencia de vivienda de interés social. La vivienda social o de interés social es aquella que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares con menores ingresos y que requieren atención prioritaria. Por tanto, se entiende que estas viviendas deben contar con la infraestructura mínima necesaria, depen- diendo de las condiciones climáticas donde se ubiquen, incluyendo los servicios básicos de agua, desagüe y electricidad. El Estado tiene la constante tarea de crear y promulgar legislación que permita accesibilidad y financiación para optar por una vivienda económica que disminuya los índices de demanda que necesita la población de bajos recursos. Dentro de este marco, se debe de optar por buscar nuevas alternativas de solución a este déficit, por ello en este estudio adoptamos como una alternativa, el incentivar la construcción de viviendas para acceder bajo el régimen de alquiler-venta. Una de las opciones que existieron fue el leasing habitacional, el cual permitía adquirir el bien mediante un cargo mensual; pero no tuvo la acogida que esperaban. Cabe señalar que el mercado de vivienda en alquiler no está muy desa- rrollado en estas latitudes, ocupando Perú el 3er lugar en Sudamérica con 7% de penetración de alquiler en el mercado (un espacio para el desarrollo - BID 2012). Lo cual se puede tomar como una oportunidad para el desarrollo de un nuevo mercado en el país. A continuación, procedemos a detallar el marco legal que nos proporcionara las bases sobre las cuales las empresas determinaran el alcance y naturaleza de su participación en el mercado. 1.1.1. Creación del Fondo Mivivienda y modificatorias, Ley N° 26912 Creada en el año 1998 mediante la Ley N° 26912, para luego convertirse en sociedad anónima el 1 de enero de 2006 en virtud de la Ley de Conversión, Ley N° 28579, pasando a ser 2 una empresa estatal de derecho privado bajo el ámbito del FONAFE (Fondo Nacional de Finan- ciamiento de la Actividad Empresarial del Estado) anexado al Ministerio de Vivienda que tiene la función de promover y financiar, el mejoramiento y la construcción de viviendas, asimismo fomentar el movimiento del capital privado o estatal para dinamizar el mercado de financiamiento para vivienda. Consideremos que, con el propósito de incrementar la oferta de viviendas de interés social, el Estado puede financiar las inversiones de tipo habilitación urbana, siempre bajo la lupa de la SBS (Superintendencia de Banca, Seguros y AFP basado en la Resolución SBS Nº 980-2006) y la CONASEV (Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores del Perú –basado en la Resolución CONASEV 059- 2007-EF/94.01.1). 1.1.2. Bono del buen pagador, Ley N° 29033 Con el propósito de adquirir una vivienda, el 7 de junio de 2007 se creó el bono del buen pagador, cuyo reglamento fue aprobado por el Decreto Supremo 003-2008-VIVIENDA. Se crea para incentivar y promover el cumplimiento de los pagos mensuales del crédito Mivivienda. Es una ayuda económica no reembolsable y las condiciones para acceder son deter- minadas por las Instituciones Financieras del Fondo Mivivienda que ofrecen incrementar la cuota inicial de la vivienda soñada para obtener un préstamo de menor valor. 1.1.3. Programa Techo propio Se creó mediante la Resolución Ministerial 054-2002-VIVIENDA del Ministerio de Vi- vienda, Construcción y Saneamiento. Es un programa dirigido a las familias con ingresos mensuales entre S/ 3,538 para compra de vivienda y S/ 2,627 para construcción o mejoramiento de vivienda, y tiene como objetivo pro- mover los mecanismos que permitan el acceso de los sectores populares a una vivienda digna, en base a sus posibilidades económicas, de modo genere el interés del sector privado para impulsar la construcción de viviendas masivas de interés social. 1.1.4. Creación del Bono familiar habitacional Es un subsidio sin retorno que otorga el Estado de manera gratuita a las familias de bajos 3 recursos como premio a su esfuerzo de ahorro, siendo el objetivo la compra, construcción o me- joramiento de sus viviendas. Mediante la Ley N° 27829 se creó el bono familiar habitacional, que luego fue modificado por el Decreto Legislativo Nº 1037, publicado el 25 de junio de 2008, que facultó al Fondo Mivi- vienda S.A. a realizar, con cargo a sus recursos propios, su administración, previo proceso de promoción, inscripción, registro, verificación de información y calificación de postulaciones. Para la obtención del Bono, las familias interesadas deberán ser elegidas por el Ministerio Mivivienda como grupo familiar elegible, postular al bono y ser declaradas beneficiarios. 1.1.5. Ley N° 28687 Acorde al Título II, artículo 22 sobre Acceso al suelo de sectores de menores recursos eco- nómicos, y el artículo 23 del Banco de Tierras, los mismos que indican que terrenos propiedad del Estado o Privados, que se adecuen a los fines establecidos del Título II de la Ley N° 28687, podrán ser seleccionados para su incorporación y adquisición con el propósito de ejecutar vivien- das de tipo social. 1.1.6. Decreto Legislativo N° 1177 Régimen de Promoción del arrendamiento para vivienda que promueve la creación de vi- vienda con fines de arrendamiento con el propósito de reducir el déficit habitacional considerando un modelo guía de contrato que promulga la ejecución del desalojo y un régimen especial para el pago de arbitrios. 1.2 Problema de Investigación El sueño de la casa propia, ha sido una idea poco lograda a lo largo de la historia de nuestro país, muchas propuestas han abordado el desafío de crear viviendas asequibles o viviendas que puedan replicarse; sin embargo, estas no han logrado tomar fuerza por diversos factores guberna- mentales, sociales y administrativos. La demanda para este tipo de proyectos es alta pero los ac- cesos a los créditos suelen ser complicados. Es necesaria una política de vivienda social masiva con subsidios a fin de evitar la infor- malidad, autoconstrucción y otros problemas adjuntos. Por ello, es necesario contar con edifica- ciones y urbanizaciones, más económicas y de calidad; el propósito es incentivar la innovación https://www.plataformaarquitectura.cl/cl/tag/vivienda-social 4 en los proyectos, ya sea haciéndolos más sostenibles, más inclusivos, o siendo más eficientes en el costo de ejecución. La falta de preocupación ante la carencia de vivienda digna sigue gestando el desarrollo de urbanizaciones y ciudades sin planificación (barriadas, barrios marginales o asentamientos urba- nos). La escaza política de Estado es uno de los principales obstáculos para la solución del pro- blema de la vivienda; la poca o deficiente normativa existente debe ser interpretada a favor de intereses ajenos que no son los mismos que la de los ciudadanos más necesitados en este rubro. Para el sector de bajos recursos, es el Fondo Mivivienda el principal ente de apoyo al cre- cimiento del sector inmobiliario y de oferta de viviendas del país; y que, a pesar de ello, existe una gran brecha de déficit cualitativo y cuantitativo, el cual viene acompañado de la informalidad, la autoconstrucción y el desconocimiento de las regulaciones que tienen los programas sociales existentes. Es por ello que es necesario crear soluciones vinculadas a las políticas económicas, de desarrollo social y planificación urbanística del país, que enmarquen los posibles beneficios para la adquisición de una vivienda, o en todo caso el crear métodos y nuevos modelos que ayuden a insertar a la gente de bajos recursos dentro del sistema financiero de un crédito. Otra posibilidad recae en aprovechar los bancos de terrenos existentes o liberando áreas con usos improductivos que puedan convertirse en áreas disponibles para viviendas. Gráfico 1: Régimen de tenencia de vivienda en lima metropolitana Fuente: APEIM 2015. Data: ENAHO 2014.1 Para plantear posibles soluciones es indispensable entender las diferentes variables al pro- blema principal “la carencia de vivienda digna”. De esto describimos los siguientes puntos: • Déficit cualitativo y cuantitativo 1 Referencia utilizada para evaluar el déficit habitacional 5 El Ministerio de Vivienda estima el déficit cuantitativo en 200 mil (2017), el cual existe por la ausencia de viviendas disponibles en el mercado, ya que el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios está limitado por las zonificaciones, usos de suelo y alturas para la construcción. Otro factor importante para medir el déficit cuantitativo es el hacinamiento familiar en la misma casa, la que ha pasado de ser una costumbre familiar a un problema social desencadenado por la falta de inversión privada, falta de fuentes de empleos y falta de planificación familiar. El déficit cualitativo, según el Ministerio de Vivienda es estimado en 1, 000,000 mil vi- viendas (2017), siendo sus principales causas la invasión de terrenos que son ocupaciones ilegales de predios de propiedad privada o estatal que se logran por una política de vivienda que no genera suelo de calidad (servicios básicos) para gente de bajos ingresos y legalmente constituye un delito penado en sus distintas modalidades en el Código Penal, capítulo VIII artículo 202 al 204. Tabla 1: Déficit Cuantitativo Lima 2017 Fuente: Ministerio de Vivienda año 2017 • Autoconstrucción Uno de los factores que lo desencadenó fue el boom de la construcción por aquellos años noventa, la cual correspondía a la necesidad popular de adquirir una vivienda inmediata, que en la mayoría de los casos resulto imposible. Ante ello, se suscitó la ocupación de terrenos ajenos para luego edificarlos valiéndose de su ingenio y en su mayoría con escasos o nulos conocimientos técnicos. Este crecimiento urbano se produce de manera desordenada trayendo consigo problemas de estructuración de las viviendas, baja calidad en la construcción por la mala utilización de los materiales y deficiencias en el diseño, siendo los más afectados por ubicación geográfica Villa El Salvador y Ventanilla por estar expuestas a peligros de sismos o tsunamis. • Informalidad http://gestion.pe/noticias-de-boom-construccion-19357?href=nota_tag 6 Toda actividad que carezca de base técnica y legal escapa a la regulación del Estado y tienen carácter ilícito. La Informalidad es producto de un proceso de urbanización violento que comenzó con la migración a la capital en los años 70, lo cual provoco que en Lima cada año se construyan 50 mil viviendas informales, a través de la autoconstrucción según la Asociación de Desarrolladores In- mobiliarios del Perú (ADI PERÚ). El sector informal representa un déficit cualitativo por el mal uso de materiales de cons- trucción generando una baja calidad de vivienda; este déficit es producido por la desconfianza en adquirir inmuebles en planos provocando la invasión de terrenos y/o la autoconstrucción. Otro factor importante es el elevado costo para adquirir un inmueble terminado por la baja aprobación de créditos hipotecarios. Gráfico 2: Estado de licencias de construcción Fuente: : INEI - ENAHO 2014 Gráfico 3: Estado de las construcciones Fuente: APEIM 2015. Data: ENAHO 2014 https://larepublica.pe/tag/viviendas 7 • Desconocimiento de los Programas de Vivienda Social Desconfianza es el principal factor para no prestar atención a los Programas de vivienda del Estado; la difusión y captación de la población debería corresponder a una tarea exclusiva del Estado, lamentablemente estas son acciones que deben realizar los Promotores y que muchas ve- ces no son promovidas como deberían. A pesar de la desconfianza y la falta de comunicación de estos programas sociales por parte de los Estados, en el Perú se está impulsando paulatinamente el desarrollo por inversión mixta y privada con el propósito de eliminar el inadecuado crecimiento de invasión en las periferias y centros de las ciudades. Es hora que el Estado fomente ofertas masivas de subsidio directo y de suelo urbano, ge- nerando la atracción de agentes privados para el desarrollo de viviendas sociales, con el propósito de disminuir el déficit del País. A julio 2016, se alcanzará el record histórico de 240 mil viviendas, superando en más de 100 mil viviendas, a las construidas en los últimos 20 años, como se puede apreciar en el siguiente gráfico (Fondo Mivivienda) Tabla 2: Evolución de la cantidad de las viviendas sociales Fuente: Fondo Mivivienda 1.3 Objetivos de la Investigación 1.3.1 Objetivo General 8 Desarrollar un plan de negocio que permita la obtención de una vivienda con pronta habi- tabilidad a bajo costo y el acceso a un crédito hipotecario, mediante la modalidad del alquiler con opción a compra de un inmueble. 1.3.2 Objetivos Específicos  Proponer alternativas para mitigar el déficit habitacional a través de un plan de negocios que amplié los modelos para el acceso de financiamiento para los proyectos de vivienda.  Reducir la informalidad y autoconstrucción.  Crear una reglamentación de conveniencia en los contratos que permita que se cumplan con las condiciones de pago oportuno. Apoyado en los programas del estado y las regu- laciones actuales.  Realizar un diagnóstico de la situación actual del mercado de vivienda en la zona de Lima Sur, provincia y departamento de Lima.  Identificar el comportamiento del cliente objetivo (Demanda y Oferta), en la zona de Lima Sur, provincia y departamento de Lima. a. Por el lado de la demanda:  Crear el perfil del consumidor.  Medir la disposición a pagar (precio) por el consumidor.  Identificar atributos de valor para el producto/servicio.  Distribuir de una manera efectiva los costos del producto creado, para replicarlo. b. Por el lado de la oferta:  Análisis de competidores directos (atributos, precios, comunicación).  Identificar modelados y atributos, para mejorar en tanto en costos como en calidad. 1.4 Justificación y Relevancia del Estudio 9 El Perú es uno de los mercados más atractivos para la inversión en el mercado inmobiliario; la demanda efectiva de vivienda se incrementa anualmente, sin embargo, es necesario solucionar problemas que afectan el acceso al crédito inmobiliario, punto importante al cual va dirigido nues- tro estudio. La informalidad laboral limita el acceso a oportunidades de trabajo formal para un impor- tante sector de la población; el impacto recae en la obtención de una vivienda formal mediante la aprobación de un crédito. Los hogares que acceden a créditos hipotecarios suelen tener un nivel alto de ingresos y un jefe de hogar con educación superior. El segmento bajo y medio bajo tienen la penetración de oferta más lenta y desvalorada del territorio peruano, debido a que el cliente potencial tiene la informalidad de ingresos, se tiene también el costo alto de los terrenos para desarrollar el producto, y además de contar con dema- siadas barreras burocráticas, entre otros elementos que disminuyen el atractivo a este sector. Las políticas públicas no logran cerrar la brecha de déficit habitacional de este sector, generándose un potencial nicho de mercado, el cual debe ser atendido con un producto hecho a su medida. Como dato relevante, debemos considerar que desde el 2012 la tendencia recae en construir departamentos con áreas más pequeñas y menos dormitorios; la oferta de 1 y 2 dormitorios viene ganando espacio, esto reflejaría la mayor demanda por parte de jóvenes que viven solos y parejas jóvenes que no desean tener una vivienda grande o que no cuentan con los medios económicos para adquirirla. La reducción del metraje en la unidad inmobiliaria, es un factor que podría determinar la permanencia de una familia en una vivienda, ya que se encuentra ligado al grado de satisfacción en que sus demandas son atendidas, produciendo movilidad residencial. Actualmente el Estado está comprometido por desarrollar infraestructura de viviendas con el objetivo de disminuir déficit habitacional existente, y al mismo tiempo promover el empleo mediante la inversión pública y privada proporcionando crecimiento económico y el desarrollo nacional. Pero es necesario mencionar que las condiciones de los créditos de vivienda que ofrece el sistema financiero peruano se determinan en función de un grupo de la población que pertenece a la clase media, mientras que las políticas del Estado se enfocan al segmento de clase baja. Por tanto, la demanda hipotecaria de la clase baja se encuentra desatendida para acceder a mayores líneas de crédito. En ese sentido, nuestra propuesta busca convertirse en una alternativa para reducir la brecha de infraestructura, la informalidad, la autoconstrucción y las invasiones de terrenos públicos, me- diante el incremento de la oferta inmobiliaria en proyectos de vivienda de bajo costo, generando 10 nuevas oportunidades laborales, creando empleos y mejorando la calidad de vida de los poblado- res. 1.4.1 Pregunta a responder “¿Es factible emprender un negocio inmobiliario cuyo producto atienda la necesidad de vivienda de la población de bajos recursos y quienes no tienen acceso a un financiamiento hipo- tecario regular?” 1.4.2 Contribución El desarrollo privado de vivienda social permitirá acceder a una vivienda digna y segura a más peruanos de bajos recursos adoptando una modalidad de alquiler con opción de compra. El emprendimiento planteado consiste en la constitución, puesta en marcha y desarrollo de una firma inmobiliaria que gestione el diseño, desarrollo, promoción y venta de edificios de nue- vos departamentos en la ciudad de Lima dirigidos al nivel socioeconómico B ⁻ y C. El acceso al crédito de nuestros clientes, durante el periodo de alquiler, contribuirá al desa- rrollo económico de familias jóvenes y a la adquisición de una casa propia mediante los diferentes programas hipotecarios del País. 1.5 Delimitación de la Tesis 1.5.1 Alcance Los aspectos puntuales que comprenden la investigación están referidos a lo siguiente:  Analizar la oferta y demanda en créditos hipotecarios de vivienda social, el cual permi- tirá: a) Modelar la propuesta de negocio mediante la creación del perfil del comprador y b) Definir del producto según las necesidades del público objetivo.  Determinar la viabilidad del proyecto, rentabilidad y ventajas.  Lograr la rentabilidad proyectada para replicar el modelo de proyecto en otros sectores de la Ciudad.  Facilitar la investigación de un nuevo modelo de financiamiento de la vivienda econó- mica, acelerando la disminución del déficit habitacional con mejores condiciones. 11 1.5.2 Limitaciones  Insuficiente suelo urbano apropiado (el existente cuenta con un costo excesivo), barre- ras para obtención de licencias y carencia de obras de saneamiento (agua, luz).  Nuevo modelo de financiamiento en el mercado, lo cual puede generar desconfianza en la población por desconocimiento del plan de negocio.  Incremento en los costos de producción debido a cambios económicos externos. 1.6 Metodología Empleada 1.6.1 Tipo y Fuentes de la investigación Método descriptivo que obtiene resultados mediante la recolección, análisis e interpreta- ción de la información del mercado, siendo los puntos más resaltantes los siguientes:  Marco histórico de la vivienda social en el Perú, donde se ha tomado como referencia bibliografía especializada como libros, revistas, papers, monografías, entre otros docu- mentos de páginas de internet y libros.  Análisis de la zona de estudio donde se ubicará el proyecto (levantamiento de informa- ción territorial).  Análisis de las entrevistas realizadas a expertos y encuestas (Estudio Cualitativo).  Análisis del mercado del sector mediante encuestas y estadísticas publicadas (Estudio Cuantitativo). 1.6.2 Recolección de la información  Primarias: Información obtenida en base a entrevistas realizadas a expertos acerca de cómo resolver el problema social de la vivienda en nuestro País. Adicionalmente me- diante encuestas realizadas al sector potencial.  Secundaria: Obtenida de la bibliografía sobre el tema de estudio (información técnica, normativa vigente, censos, libros, etc.). 1.6.3 Análisis de la información 12 Con la información obtenida se procedió a determinar el perfil del cliente y las caracterís- ticas del producto, logrando una propuesta diferente y nueva para la obtención del financiamiento de una vivienda económica, contribuyendo así con la reducción del déficit habitacional actual. 13 CAPÍTULO II PROMOCION DE LA VIVIENDA 2.1. Vivienda social 2.1.1. Antecedentes históricos de vivienda social Existen en la historia del país algunas políticas públicas sociales que favorecieron en su momento al desarrollo de las viviendas con interés social o viviendas económicas, a manera de primeros ensayos sin lograr la masificación que estas políticas pretendían organizar dentro del espacio urbano y rural de la ciudad. Es indispensable conocer estas políticas para entender el contexto actual en el cual se desarrollará nuestro estudio. A continuación, se mencionan algunos de estos desarrollos de vivienda social. a. El Barrio Obrero: Se manifestó en el año 1933, dentro de un marco político en la que se buscaba promocionar la construcción de varios Barrios, surgieron como programas llevados a cabo por la Sociedad de Beneficencia Pública de Lima, el Ministerio de Fomento y Obras Públicas y la Junta Pro Desocu- pados. Se llevaron a cabo diversos proyectos de vivienda para obreros, los Barrios Obreros serían los más destacados, los que consisten en una forma de planificación urbana de inspiración europea en respuesta a la aparición de la clase proletaria debido a la industrialización, cuyo modelo bus- caba el progreso social a la vez de estimular el desarrollo industrial. El momento era el mejorar la condición de vida de los obreros la cual era precaria y existía escasez de vivienda adecuada ya que existían problemas de hacinamiento y de salubridad. Estos Barrios Obreros se construyeron siguiendo las más modernas técnicas de construcción y planificación urbana, las viviendas con- taban con ambientes amplios y bien distribuidos, con jardines, campos deportivos, piscinas, me- dios de comunicación y servicios, entre ellos se destacan: El Barrio Obrero Modelo del Frigorífico (Callao), El Barrio Obrero de La Victoria, El barrio Obrero del Rímac. 14 Imagen 1: Barrio Obrero del Callao (barrio frigorífico) Fuente: http://limamilenaria.blogspot.com/2014 b. Los Conjuntos vecinales: Un segundo momento de importancia se dio en el año 1946, donde mediante la Ley N° 10722, se crea la Corporación Nacional de la Vivienda (CNV). A través de esta nueva organiza- ción se buscaba mejorar las condiciones de habitabilidad de la población en términos de higiene, aspecto técnico, económico y social. Su sede principal se encontraba en Lima, pero se le otorgó la potestad de crear sucursales en otros ámbitos del país. Es así que el Estado asume como res- ponsabilidad el diseño y construcción de viviendas. Sus funciones iban desde la formulación de planes de urbanización, obras de saneamiento, construcción de viviendas colectivas, emitir bonos hipotecarios y préstamos a terceros, adquirir o expropiar bienes inmuebles, todo con finalidad de brindar los servicios de vivienda salubres para personas con bajos recursos económicos; es por ello que también se observa la elaboración de planes de reconstrucción o readaptación de vivien- das insalubres en este periodo. Imagen 2: Unidad vecinal 3 Fuente: http://limamilenaria.blogspot.com/ 2014 Es así que el gobierno genera proyectos de gran escala como los Conjuntos Vecinales que 15 fueron muy importantes para la época, contaban con todos los servicios urbanos para una pobla- ción de 5,000 personas a más, muchos de ellos aún están habitados. Y en cuanto al proceso de inscripción, los beneficiarios debían ser de nacionalidad peruana, estar inscritos en registros y comprobar la necesidad de préstamo correspondiente. Para esa adjudicación se analizaban el nú- mero de miembros de la familia, calidad del empleado, estado de salud, buena conducta, dedica- ción y estabilidad en el trabajo, a la vez de comprobar la necesidad de la vivienda. El beneficiario solo podrá obtener una vivienda, el préstamo no podrá ser mayor al 25% del valor del inmueble y también habrá un monto máximo de préstamo. Se fija una obligación de pago mensual de cuota, con opción a renuncia del inmueble y esa cuota podría incluir una póliza de seguro. Además, se comprometen a no vender ni subarrendar el bien adquirido por un periodo de 20 años desde la culminación de su pago total, muy aparte y en función de obras internas, se aceptan las obras de mantenimiento requeridas para conservar el buen estado de la vivienda. Y quienes adquieran una vivienda por parte de la Corporación serán exonerados del pago de impuestos de predios hasta la culminación del pago total del inmueble, así como los arbitrios y el pago reducido del consumo de agua, buscando que estos beneficios les otorguen el mayor apoyo económico posible a través de distintos medios.2 c. Banco de la Vivienda del Perú y la Junta Nacional de Vivienda (1962): Se crea mediante Decreto Ley N° 14241, el Banco de la Vivienda del Perú con autonomía administrativa. Este organismo será el encargado de financiar la ejecución de programas, es decir no buscará desarrollar proyectos de vivienda, pero sí procurar el financiamiento de viviendas a través de capitales públicos y privados, nacionales y extranjeros. Por este motivo es que la inicia- tiva es la de entregar toda clase de préstamos para facilitar la obtención de viviendas para personas que no dispongan de ellas, los cuales también iban dirigidos para la construcción y/o mejora de las viviendas. Otros prestamos se otorgaban a instituciones estatales que gestionaban y fomenta- ban la construcción y acceso a la vivienda popular, dentro de los programas de vivienda de interés social; así como se otorgaban a las Cajas de ahorro y Asociaciones mutuales de Crédito para vivienda con la finalidad de apoyar el financiamiento de viviendas económicas, cumpliendo el rol principal de ente generador. El Banco actuará como asegurador en relación a los programas de vivienda de interés social, cubriendo los riesgos de la vivienda y la vida de sus habitantes o com- pradores. El Banco se exonerará del pago de impuestos y todas las utilidades percibidas se desti- narán para ampliar los recursos de sus operaciones. Se compromete a presentar semestralmente 2 Información extraída de http://limamilenaria.blogspot.com/ 2014 16 un balance detallado conjuntamente con un informe sobre sus actividades al Ministerio de Ha- cienda y Comercio, donde se pueda certificar que todos los fondos están siendo debidamente destinados a los fines por los cuales se instituye. Paralelamente la Junta Nacional de Vivienda, tendría las características de un ente regula- dor; se encargaría de la investigación del problema de la vivienda en el desarrollo urbano, en materiales, en sistemas constructivos, en normatividad, en financiamiento, en planificación y le- gislación en vivienda social. Ente que se encargó de promover la formación de urbanizaciones populares de interés social, erradicando barrios marginales; de fomentar el desarrollo de empresas privadas interesadas en programas de vivienda social. También en prestar asistencia a familias que construyan por cuenta propia sus viviendas con ayuda técnica y económica, así como los planes de reconstrucción y adaptación de viviendas insalubres. El principal proyecto que se realizó durante la vigencia de este programa fue el Proyecto Experimental de Vivienda (PREVI) de Lima, el cual contó con la participación de diversos arqui- tectos internacionales reconocidos a nivel mundial, planteando soluciones diferentes dentro de una misma urbanización y respondiendo a las necesidades de densificación de la ciudad. Durante las siguientes décadas, hubo un aumento significativo de la migración rural. De acuerdo con el censo de 1961, Lima fue habitada por 1,80 millones de habitantes, de los cuales casi la mitad nació en interior del país. La magnitud de la migración fue tan grande que comenzó un proceso de asentamiento ilegal en las zonas de los conos de Lima, zonas que carecían de todo tipo de infraestructura saneamiento básico y vías de acceso eran habitadas por familias en condi- ciones precarias, a estas zonas se las denominaron Barriadas. Los primeros años de la década de los sesenta, en el Gobierno del presidente Fernando Belaúnde Terry, las políticas de vivienda pública se consolidan con intervenciones para sectores de economía promedio en las zonas urba- nizadas de Lima, favoreciendo la intervención de las empresas constructoras privadas. Poco des- pués, con el Gobierno del presidente Juan Velasco Alvarado, los asentamientos ilegales y las barriadas fueron legalizados en masa creando nuevas zonas urbanas y consolidándose distritos. d. Fondo Nacional de Vivienda – FONAVI (1979-1998): Dentro de una nueva constitución política, se establece como deber del Estado procurar a la población el acceso a la vivienda. Es en este mismo periodo que se da un crecimiento en la industria de la construcción en el Perú y se crea mediante Decreto Ley N° 22591, el Fondo Na- cional de Vivienda (FONAVI) dentro del Banco de la Vivienda del Perú, a fin de satisfacer “la necesidad de vivienda de los trabajadores en función de sus ingresos y del grado de desarrollo económico del país.” (Art.1°). 17 Los recursos financieros se obtenían mediante la contribución obligatoria de empleadores y trabajadores, a quienes se les descontaría el 1% de su remuneración en la planilla. Esos recursos serían destinados a la construcción de viviendas, las cuales podrían ser alquiladas o vendidas a los trabajadores que contribuían al FONAVI; destinados también para otorgar créditos a los tra- bajadores, para fines de vivienda. El Ministerio de Vivienda y Construcción determinaría las ca- racterísticas y los requisitos de las viviendas a construir para el desarrollo de programas de vi- vienda, dirigidos a trabajadores de bajo y mediano ingreso y ubicarse preferentemente fuera de Lima y Callao. Las viviendas a las que accedan los beneficiarios no podrán exceder los 360 sueldos men- suales mínimos vitales de la Provincia de Lima. Posteriormente a la adquisición de la vivienda, los beneficiarios podrán acceder por única vez a un financiamiento para la mejora o ampliación de la vivienda para asegurar que se mantenga en buen estado. Entre los proyectos más destacados en Lima se encuentran las Torres de San Borja, Pre- cursores, Marbella, Limatambo, Pachacámac, la Ciudad Satélite de Santa Rosa, y el proyecto Carlos Cueto Fernandini. En 1992, mediante Decreto Ley N° 25520 el objetivo del FONAVI cambió para prestar financiamientos a obras de mejora en proyectos relativos a la vivienda. Además, se cambió la constitución (1993), en la cual ya no se reconocía a la vivienda como un derecho básico de la población y se dio una reducción de la importancia de la vivienda como actividad estratégica del Estado. Motivo por el cual llevo a la disolución de FONAVI en 1998. Complementariamente a este periodo, con la creación del Banco de Materiales en la década de 1980, se inició un período de crecimiento en el sector financiero habitacional, se dieron prés- tamos, materiales de construcción, especialmente para el mejoramiento de la vivienda. Fue una de las primeras iniciativas del Estado para mejorar la vivienda para los sectores de bajos ingresos. Lo que sucedió luego es que se restringió el concepto de política pública, generando la liquidación de entidades que proporcionaban financiamiento hipotecario para familias de bajos ingresos como el Banco Hipotecario, el Banco Central de Vivienda, la Caja Mutual, y la Coope- rativa de Vivienda. Dejando en tercer plano el problema de acceso a la vivienda social por muchos años. 2.1.2. Situación actual: Las Políticas de Estado del Acuerdo Nacional se desarrollaron durante el gobierno de Ale- jando Toledo Manrique (2001-2006). En este acuerdo se busca que el Estado será el facilitador y 18 regulador de las actividades necesarias para el desarrollo de infraestructura y viviendas; dejando el diseño, construcción, promoción, mantenimiento u operación a cargo del sector privado. En línea de esta política de estado, anteriormente en el año 2000, el Gobierno comenzó una nueva estrategia de reducción de la pobreza a raíz de la creación de nuevos órganos del estado como la creación del Ministerio de Vivienda, construcción y saneamiento (MVCS). Cumpliendo con los instrumentos y métodos planteados, se consolida el Ministerio de Vi- vienda Construcción y Saneamiento (MVCS) el cual pone especial interés en cubrir el déficit habitacional para el sector de personas con ingresos salariales mínimos de Lima, con la elabora- ción del "Plan Nacional de Vivienda para todos", la creación del "Reglamento Nacional de Edifi- caciones" y proyectos nacionales para la concesión de títulos de propiedad en los asentamientos humanos de la periferia con COFOPRI (Organismo de Formalización de la Propiedad Informal). También esta consolidación del MVCS se apoyó en la creación de diversas entidades y otros programas para atender a la población en temas de vivienda y urbanismo o programas urba- nos como "Programa Integral de Mejoramiento de Barrios y Pueblos", o programas habitacionales del Fondo Mivivienda. El fondo de Mivivienda es la entidad directamente responsable de los programas de vivienda de interés social, así como el Plan Nacional de Vivienda actualmente vi- gente. Mencionando lo anterior, es que se connota que la entidad que más se acentúa es el Fondo MIVIVIENDA, que cumple el rol de Fondo Hipotecario de Promoción de la Vivienda, adscrito al MVCS, mediante la Ley N° 26912 en 1998 y que comenzó a adoptar verdadero protagonismo en el desarrollo de programas de vivienda social hasta comienzos del 2000. En esta época se estaba dando un cambio en la idea del modo de participación por parte del Estado en los proyectos de vivienda social, el cual pasaría únicamente a dar facilidades de financiamiento, mas no a cons- truir proyectos, labor que se derivaría en adelante a entidades privadas. Posteriormente en el año 2006, se instituyó como Sociedad Anónima mediante la Ley de Conversión, Ley N° 28579, a pesar de haber sido creado a fines de la década de los 90’s. Asimismo, uno de sus objetivos es buscar el desarrollo descentralizado del mercado inmo- biliario y promueve la gestión concertada entre el gobierno central, regional, local y la empresa privada. Sin embargo, el objetivo principal de esta entidad es promover la adquisición, construc- ción y mejora de viviendas, especialmente aquellas de interés social. Éste es hoy en día el princi- pal programa desarrollado por el Gobierno en temas de vivienda de interés social en el país. Adi- cionalmente se puede informar que El Fondo ofrece ocho productos de crédito a la vivienda y tres atributos complementarios a los mismos los cuales se describen en el siguiente orden: • Programa de TECHO PROPIO Orientado a ayudar a las personas de menores recursos. Posee las siguientes modalidades: 19 - Adquisición de Vivienda Nueva. - Construcción en Sitio Propio – Postulación Colectiva. - Construcción en Sitio Propio – Postulación Individual. - Mejoramiento de Vivienda. • Nuevo Crédito MIVIVIENDA Orientado a facilitar la adquisición de vivienda a personas de medianos recursos. • MICONSTRUCCION Orientado facilitar ampliaciones y pequeñas construcciones con características particulares. • MISMATERIALES Se encuentra enfocado a facilitar la compra de materiales para mejoras de hogares bajo determinados requisitos. 2.1.3. Características actuales de vivienda social En la actualidad dentro de las tipologías de vivienda social podemos observar tres tipos principales que responden a la densidad de nuestra ciudad contemporánea, que a su vez parte de la planificación planteada por el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, y que se encuentra justificado en los Decretos Supremos 010-2018 y 012-2019 donde se publican las re- gulaciones normativas de los proyectos de vivienda de interés social. Es así que tenemos lo si- guiente: CONJUNTOS RESIDENCIALES Es un emplazamiento de edificios en un área delimitada. Estos edificios contienen depar- tamentos, así como estar rodeados de áreas libres y servicios. La distancia entre ellos dependerá de las regulaciones del Reglamento Nacional de Edificaciones, así como la densidad de ocupación y sus alturas. De acuerdo al DS. 012-2019-VIVIENDA, se observa lo siguiente: -Densidad: Densidad baja (RDB): 1,850 hab/ha. (habitantes por hectárea) Densidad media (RDM): 3,000 hab/ha. (habitantes por hectárea) 20 Densidad alta (RDA): De acuerdo al área mínima de vivienda -Lote mínimo: Desde 450m2 -Altura máxima: Densidad baja (RDB): 16.50m. (desde nivel de vereda) Densidad media (RDM): 25.50m. (desde nivel de vereda) Densidad alta (RDA): De acuerdo al cálculo 1.5(ancho de vía + retiro) -Área libre: 40% del área del terreno. -Áreas mínimas de viviendas: 25.00 m2. -Área mínima neta habitable: 220.00 m2. Imagen 3: Conjunto residencial Collique (techo propio) “Ciudad sol - El retablo” Fuente: http://larepublica.pe/ MULTIFAMILIARES Es una edificación de departamentos con circulaciones verticales y horizontales, poseen áreas comunes y estacionamientos, además de tener tragaluces y áreas libres. De acuerdo al DS. 012-2019, se observa lo siguiente: 21 -Densidad: Densidad baja (RDB): 1,250 hab/ha. (habitantes por hectárea) Densidad media (RDM): 2,100 hab/ha. (habitantes por hectárea) Densidad alta (RDA): De acuerdo al área mínima de vivienda -Lote mínimo: Desde 200m2 -Altura máxima: Densidad baja (RDB): 10.50m. (desde nivel de vereda) Densidad media (RDM): 16.50m. (desde nivel de vereda) Densidad alta (RDA): De acuerdo al cálculo 1.5(ancho de vía + retiro) -Área libre: 30% del área del terreno. -Áreas mínimas de viviendas: 25.00 m2. -Área mínima neta habitable: 120.00 m2. Imagen 4: Edificio multifamiliar tipo Mivivienda “Los defensores condominio”, Chorrillos Fuente: http://larepublica.pe/ VIVIENDA UNIFAMILIAR Es una edificación compuesta por un mínimo de ambientes como sala, cocina, baño, dor- mitorio principal, perteneciente a una sola unidad de vivienda. De acuerdo al DS. 010-2018 y DS. 22 012-2019, se observa lo siguiente: -Densidad: Densidad de 5 habitantes por vivienda. Teniendo como máximo los regulados por cada Municipalidad provincial. -Lote mínimo: Desde 70m2 -Altura máxima: Densidad baja (RDB): 2 pisos (desde nivel de vereda) Densidad media (RDM): 3 pisos (desde nivel de vereda) Densidad alta (RDA): 5 pisos (desde nivel de vereda) -Área libre: 30% del área del terreno. -Áreas mínimas de viviendas: 25.00 m2. -Área mínima neta habitable: 45.00 m2. Imagen 5: Casas unifamiliares tipo techo propio “Los Portales”, Piura Fuente: http://larepublica.pe/ 2.2. Arrendamiento de viviendas 2.2.1. Antecedentes históricos 23 El arrendamiento de vivienda en el país, como hemos visto en la descripción histórica del subcapítulo anterior, se otorgaba como una facilidad en el método de pago dentro de la adquisi- ción de la vivienda popular o vivienda económica, en un plazo de 20 años, con ciertas evaluacio- nes a potenciales beneficiarios sin que estas sean muy inclusivas en su momento, siendo estos programas dirigidos a la clase media. Además, que dentro de los acuerdos también se incluían labores de mantenimiento en las viviendas, este tipo de acciones se observan en el periodo de los años 40 a 60, respondiendo a las exigencias por parte de una presión social a causa de las migra- ciones llegadas a la ciudad de manera masiva y ante la necesidad de viviendas. Es así que se observan, durante el periodo, la aparición de primeras barriadas en los cerros que bordean el cen- tro de la ciudad al noreste y en las márgenes del Rio Rímac hacia el este. En ese momento, algunas instituciones se encargaron de la construcción, alquiler y supervisión de la higiene de las vivien- das de los sectores de menores recursos. Tal es el caso de la Beneficencia Pública de Lima, que construyó entre 1928 y 1942, 22 edificios en barrios periféricos del Centro de Lima.3 Tabla 3: Alquileres en Lima en 1931 Fuente: Censo Nacional 1931:42 Tabla 4: Distribución de viviendas Barrio Obrero 2, Rímac Fuente: Memorias del Ministerio de Salud (1945, 308) En este escenario se desarrollaron los programas de vivienda popular impulsados por el gobierno, es entendible también que el sistema de financiamiento para estos programas dependía en muchos casos de préstamos internacionales, por lo que en muchos proyectos el costo de las viviendas no era favorable para los sectores pobres de la sociedad. Para esto un ejemplo, en el 3 Wasi vol.2 , nº3, enero-junio 2015, pp.81-100 -estudios i issn2312-7570 Universidad nacional de ingeniería, lima 24 caso de la Unidad Vecinal de Matute, la adjudicación fue por sorteo, y los pagos tenían una dura- ción de 15 años en promedio. Por un departamento de 70 m2., la mensualidad era de 350 soles, que representaba en esa época, más del 50% del salario mensual promedio de un obrero con lo que queda evidenciado el principal problema del porqué el gobierno no logro tener existo en la promoción de adjudicar viviendas, consecuentemente llevando a que el déficit de vivienda siga incrementándose. El efecto de estos cambios en la ciudad conlleva a que en los años sesenta el índice de arrendamiento en el Perú se sitúe alrededor del 42%, algo impensado en estos tiempos. Pero este índice decreció considerablemente luego de una tendencia regional de sobreprotección al inqui- lino que consecuentemente desincentivó la inversión en inmuebles con fines de arrendamiento para vivienda.4 2.2.2. Situación actual: Avanzados los años de decaimiento del arrendamiento de viviendas, en el año 2012 se im- plementaron algunas políticas que ayudaron a generar mayor oferta de vivienda de acuerdo a la necesidad de la mayoría de la población; respondiendo a su vez, a la estratificación socioeconó- mica del país. Según estudios realizados por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) en el año 2012; en Perú sólo el 7% de vivienda es alquilada, teniendo uno de los índices más bajos de la región, sin embargo, más del 10% del stock de viviendas en el Perú está sin ocupar. Algo que es muy contradictorio de acuerdo a la demanda necesitada de vivienda, lo cual evidencia que es importante repensar en la calidad, la plusvalía, el costo, el formato y la promoción de la oferta, lo que nos llevaría a buscar una mejor relación, entre el comportamiento de los promotores y el apoyo de las instituciones financieras, pensando en el cliente final y cubrir la brecha de déficit habitacional. Una de las políticas que decidieron apoyar a la promoción de arrendamiento, se dio en el año 2016 con la publicación del Decreto Legislativo N° 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, que adicionalmente norma la acti- vidad del leasing inmobiliario para vivienda, incorporando al país nuevos conceptos ya conocidos a nivel internacional. El objeto primordial del Decreto legislativo, de acuerdo al Artículo 1 señala lo siguiente: “…establece un régimen especial y facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda, así como promover la inversión en la 4 http://revistainvi.uchile.cl/index.php/INVI/article/view/333/877 25 construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda, en el marco de la política de Estado de reducción del déficit cualitativo y cuantitativo de viviendas en el país.”5 Esta Ley, es un mecanismo para promover el desarrollo de un mercado atractivo a la inver- sión inmobiliaria, en desarrollos destinados al arrendamiento con fines de vivienda, destacando los beneficios como estandarización de contratos, la creación del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), la acceso al crédito de los alquileres, el proceso único de ejecución de desalojo más rápido y seguro, así como beneficios tributarios. Los contratos que proceden de acuerdo a la ley, son por arrendamiento de inmueble desti- nado a vivienda; por arrendamiento con opción de compra de inmueble destinado a vivienda; y, por arrendamiento-financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda. El arrendamiento con opción a compra, es el acceso a un grupo importante de la población, dado que el 72% de la Población Económicamente Activa (PEA) tiene ingresos irregulares, entendiéndose por irregular que, no puede verificarse cuánto va a ingresar de recurso financiero a la familia de forma mensual; y por lo tanto dificulta tremendamente el que esta población tenga acceso al crédito, y de manera especial si es de largo plazo. Es por ello que el primer intento del gobierno por promocionar el alquiler venta no fue lo esperado. Se suspendieron las actividades de adquisición por medio del leasing y se pasó a una reformulación de los mecanismos que pretenden promover con mejores condiciones regulatorias.6 Una de las últimas condiciones de mejoras para el sistema de alquiler presentado en este año 2019, es el Bono de arrendamiento para Vivienda (BAV), impulsado y promocionado por el Ministerio de Vivienda: el cual consta de un beneficio dirigido a personas de edades entre 18 y 40 años y que conformen un grupo familiar o un grupo no dependiente. Es un subsidio brindado por el estado para el arrendamiento de una vivienda, con el objetivo de incentivar el ahorro para acceder a una vivienda por medio del pago de una futura cuota inicial. Este subsidio se divide en un porcentaje para el ahorro (70%) y otro para el pago del arriendo mensual (30%), de un máximo total de S/.500. Para acceder es importante saber que el arriendo deberá estar entre los S/ 750 y S/ 1,560 y que el Grupo familiar tenga un ingreso total no mayor de S/ 3,538. Adicionalmente la vivienda deberá cumplir con requisitos mínimos tanto en conformidad de servicios y declaratoria de edificación, como en el mínimo de ambientes necesarios. Las inscripciones y firmas del con- trato se harán a través del Formulario Único de Arrendamiento (FUA), deben ser certificados por el notario y ser inscrito en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), lo que formara parte del convenio final con el Fondo Mivivienda. 5 Información extraída de la pagina web Fondo Mivivienda 6 https://peruconstruye.net/2018/11/16/inmobiliarias-ya-ofrecen-alquiler-venta-para-acceder-a-vivienda- digna/ 26 Una última regulación por parte del estado en busca del funcionamiento de este mecanismo, es que se castigará a los que incumplan con lo dispuesto en la Ley Nº 30933 publicada en el Diario Oficial El Peruano el 24 de abril del 2019, en el que se ha regulado el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, al que podrán acogerse el propietario, el arrendador, el admi- nistrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento establecido por la presente ley. Teniendo un tiempo de desalojo de 3 meses. Cumpliendo con la formalidad de incluir en el con- trato pactado ciertas restricciones y ejercicios con cláusula de sometimiento, cláusula de allana- miento y cláusula de cuenta de abono (notarial). 2.3. Identificación de problemática: Déficit de vivienda De acuerdo a lo visto en distintas políticas de promoción al acceso de vivienda social a través de los años, podemos sostener que parte de la problemática a lo largo de este tiempo, es que aún no se cubre la brecha del déficit habitacional de manera proporcional al crecimiento de la población y del país. En esta realidad se encuentran enfrentados los comportamientos sociales y los de mercado que no encuentran el vínculo correspondiente en las políticas asumidas por el estado; no son pro- gramas que ayuden a reducir en definitiva tanto el déficit cuantitativo como el cualitativo de ma- nera global, solo abordan en diferentes aristas parte de las necesidades del comportamiento de la demanda del sector al cual va dirigido la promoción de la vivienda social. Tanto es así que actual- mente se observa un crecimiento expansivo de la oferta, por acumulación, y que aún no cubre el incremento progresivo de la demanda que se origina año tras año. Es por ello la importancia de encontrar nuevas alternativas que se enfoquen en acondicionar las variables que ayuden a condu- cir las necesidades de la demanda hacia una oferta bien articulada en todos los niveles de opera- ciones para acceder a la vivienda justa, en búsqueda de la verdadera ayuda social que requiere este segmento segregado de la población. En cuanto a esta segregación e inadecuada correspondencia de la oferta, es que actualmente se puede mencionar que los estratos socioeconómicos no están relacionados con los programas habitacionales a los cuales van dirigidos. Es así que tenemos que el programa de Mivivienda está dirigido a la gran mayoría del nivel C y parte del B, y que adicionalmente el programa techo propio contando un mayor subsidio está dirigido al nivel D y parte del C. Esto llevado a que los niveles socioeconómicos mencionados, son los que podrían demostrar capacidad de ingresos eco- nómicos de manera bancarizada que ayudan a cumplir los requisitos financieros, mas no a cubrir la brecha existente y real de cada uno de los estratos socioeconómicos. Es decir que el enfoque 27 de los programas no cubre a la realidad de la demanda al cual deberían ir dirigidos, por ejemplo, el programa techo propio también debería de corresponder a parte del sector E, ya que la persona que pertenece a este segmento no podría comprobar que parte de sus ingresos sean acceso al créditos y tampoco cubrir la totalidad de la canasta básica de alimentos, causales importantes que deberían tomarse en cuenta para poder acceder a la vivienda económica de interés social. Y para agregar, se menciona que la estadística en el mercado de vivienda; señala que, para la población de ingresos medios y bajos, menos del 30% de los clientes potenciales califican a un crédito hi- potecario, dado que más del 70% de la PEA cuenta con ingresos no regulares. En consecuencia, los niveles C y D tienen la problemática de que las posibilidades de entrar al mercado son nulas, por ello en respuesta a esto, buscan el impulso de los asentamientos huma- nos y la consolidación de la vivienda informal, aumentando la precariedad de las viviendas. Lo que conlleva a un claro declive en la cobertura del déficit habitacional. Es en este contexto, en donde se encuentra la oferta estancada, es que surge la opción de apostar en la operatividad del arrendamiento de la vivienda como una alternativa que pueda ace- lerar el proceso de formalización de la vivienda. Apoyado también en el crecimiento de ciertos grupos de población como los jóvenes, los hogares unipersonales, divorciados y adultos mayores; lo que sugiere afirmar que el arrendamiento puede ayudar a satisfacer mejor las preferencias de la demanda y a crear mayor movilidad residencial y laboral. Esto traerá consigo un crecimiento en el mercado de arrendamiento el cual es muy precario en nuestro medio, no siendo un mercado consolidado a diferencia de otros países en la región. El mercado habitacional requiere adaptarse a las condiciones de la vivienda de alquiler, las cuales son distintas en funcionamiento y modelo. Es así que se puede indicar que:  Se trata de un negocio diferente. Alquilar viviendas implica un compromiso de largo plazo con el cliente. Lo cual se debe tener un minucioso cuidado en los contratos a realizar.  También plantea una recuperación de la inversión en el largo plazo (diferente modelo de financiamiento). En el que se debe procurar mantener un tiempo de ocupación continuo e inmediato, aparte de la inversión operativa.  Alta cantidad de Morosidad registrada y no registrada oficialmente de inquilinos, debido al aumento de la informalidad en el arrendamiento.  No existen legislaciones que ayuden a controlar la morosidad con desalojos y que se tenga una mayor protección al arrendador en estos casos. El trámite de poder solicitarlos y que sean ejecutadas aun no son del todo implementadas.  Las limitaciones para la oferta son los mismos que para la compra de vivienda: suelo, servi- cios, simplificación de trámites, seguridad. 28  Puede demandar un nivel de inversión mayor: no hay alquiler “a bien futuro”.  No hay alquiler masivo y ordenado en el Perú, el Gobierno no es consciente de que hay un alto porcentaje de la población que no cuenta con la cuota inicial y que vive del alquiler.  Es indispensable establecer un subsidio para el alquiler para familias en condición de vulne- rabilidad. Sirviendo como una salida a las políticas de igualdad de condiciones sociales. 2.4. Demanda Potencial de Vivienda en el arrendamiento Existen realidades en nuestro mercado, las cuales debemos tomar en cuenta para saber de manera cuantitativa algunas de las preferencias en la distribución de las actividades económicas de los hogares, lo que posteriormente nos ayudará a comprender las posibilidades que se tienen en un escenario de programas de alquiler desde la política de vivienda social. Obteniendo resul- tados de este comportamiento, se verá reflejado en la activación de una oferta que corresponda tanto con el perfil de comprador, como con el mecanismo de financiamiento oportuno. Se debe mencionar que existen informes como el del ADI en el cual se muestra data rele- vante para señalar algunas conclusiones, como las siguientes:  Que el 62% de la demanda efectiva de vivienda (personas que califican) busca vivienda so- cial, es decir que tenga un costo menor a los S/.300,000. 7  Que los determinantes para una mejor oferta para este tipo de vivienda social, son el alto costo de las viviendas, la falta de suelo, la reconversión o cambio de uso de los terrenos urbanos y la ausencia de un plan municipal. Asimismo, las dificultades para llevar servicios como agua y desagüe hasta estas zonas agravan el problema.  Se precisa que, en los cuatro primeros meses del año, la venta promedio de la vivienda social (menos de 300,000 soles) fue de 661 unidades, muy por debajo del ritmo de demanda para el sector. Agregar además que a abril del presente año había en stock 8,013 viviendas socia- les. (Declaraciones de la gerente de ADI Perú)  Existe interés por cambiar de vivienda dentro de la demanda actual. En nuestra realidad el interés por cambiar de vivienda es del 44.1% no obstante el interés de las personas que desean cambiar de vivienda a través de arrendar vivienda es del 0.3% como se puede apreciar en el siguiente cuadro. 7 Información obtenida de El Comercio https://elcomercio.pe/economia/negocios/adi-peru-99-demanda- inmobiliaria-lima-busca-vivienda-social-noticia-562283-noticia/ 29 Tabla 5: Interés por cambiar vivienda en los próximos dos años (2016) Fuente: Estudio de demanda de Lima Metropolitana, CAPECO 2015  También se puede observar en la estadística existente, que en un hogar se tiene, en el balance de ingresos y gastos mensuales destinados hacia el alquiler de la vivienda, y que representa el 8% en promedio de los gastos familiares para todos los niveles socioeconómicos. Infor- mación importante para determinar el comportamiento de las familias de acuerdo a este mer- cado.8 Tabla 6: Ingresos y gastos mensuales, según NSE de Lima Metropolitana Fuente: APEIM 2015, Data: ENAHO 2014, Ingresos estimados en base al gasto (INEI)  Se tienen nuevas iniciativas por parte del gobierno como el Bono verde y Renta Joven que ayudan al financiamiento de la adquisición de la vivienda. Asimismo, los cambios demográ- ficos y socioeconómicos pueden favorecer la consolidación de un mercado de alquiler. 8 Información extraída de “Vivienda en alquiler: retos y oportunidades para atender la demanda de vi- vienda”, VI Foro Interamericano de Ciudad y Financiamiento Habitacional, 2016 30  También se tiene una creciente tendencia en las inversiones inmobiliarias, donde se adquie- ren departamentos pequeños para luego alquilarlos, para la demanda de estudiantes, nuevos profesionales que desean independizarse, o la necesidad de vivir cerca del centro laboral, pero donde no se puedan pagar precios de alquiler muy altos.  Esos comportamientos originan nuevas características en la concepción del proyecto, por ejemplo, se incluyen elementos que favorezcan el Co-living.  Finalmente se identifica el gran interés de un grupo personas por acceder a la vivienda propia, característica principal de hogares en los segmentos C, D y E; donde se observan grupos de personas a las cuales este tipo de programas que favorezcan al arrendamiento, podrían ayu- darlas en el financiamiento de una vivienda. Estas se identifican por ser: - Personas jóvenes que se independizan y postergan la formación de un hogar. - Personas de la tercera edad que venden su vivienda (porque ya no le sirve) y no quieren comprarse otra. Prefieren una vida en comunidad. - Personas que migran por razones de trabajo y no desean comprar una vivienda en la ciudad donde laboran (por ejemplo, trabajadores de agroexportación). - Hogares del nivel socioeconómico E, que no pueden acceder al crédito (ni aún con subsidio). - Hogares que desean vivir en áreas centrales. - Hogares afectados por riesgos o desastres naturales.  Y las características de sus preferencias se encuentran regidas por ciertas idiosincrasias que tienen de un hogar, que condicionan su poder de decisión como: - Es la principal herencia que dejan los padres. - También es sinónimo de esfuerzo y sacrificio. - Refleja el inicio de vida independiente como pareja. - Y otorga seguridad para la pareja y los hijos. 2.5. Importancia del arrendamiento en la promoción de la vivienda Luego de revisar algunas de las características de la problemática y del escenario en el que se encuentra el arrendamiento de la vivienda, es importante establecer la posibilidad de crear nuevos mecanismos de la promoción de la vivienda enfocados en los beneficios que podríamos 31 encontrar en este nuevo desarrollo que brinda el análisis del mercado de arrendamiento de vivien- das. El beneficio principal es que el arrendamiento debería ampliar el mercado inmobiliario, pro- moviendo la inversión del desarrollo inmobiliario. Seria propicio generar mecanismos innovadores que viabilicen la actividad económica de las familias con ingresos irregulares propiciando a que sean verificables y medibles, que, por un lado, ayuden a gestionar el capital de trabajo en su actividad micro-empresarial, y por otro lado a las instituciones financieras evaluar dicha capacidad durante un periodo, suficiente y no tan largo, para lograr una estimación de capacidad de pago más adecuada y certera. El beneficio principal es que el arrendamiento lograría ampliar el mercado inmobiliario, promoviendo la inversión de desarrollo inmobiliario y mediante la búsqueda de una solución al acceso de viviendas para jóvenes independientes, permite la elección de una vivienda que esté cerca al centro de trabajo o centro de estudio. Gráfico 4: Esquema del sistema de arriendo del Fondo Mivivienda Fuente: web Fondo Mivivienda La vivienda en alquiler ofrece mejores condiciones en términos de infraestructura, colabora en evitar el hacinamiento de las ciudades, además de favorecer en la ubicación de centralidades de la ciudad, haciéndolas más accesibles y compactas, además de generar una mayor dinámica en la actividad económica de las localidades. 32 La oferta de alquiler es diversa en tipología y de pequeña escala en nuestro medio, lo que ocasiona que exista un mayor dinamismo en el que pueda favorecer a los propietarios y arrenda- dores a mejorar sus ingresos. Ello apoyado en cambios en los marcos regulatorios que se apoyen en una mejor articulación con la planeación urbana para mitigar la carencia de viviendas de buena calidad y bien localizadas, así como en incentivos a la demanda con mejores condiciones en los mecanismos a la adquisición de la vivienda en alquiler. Con el modelo de alquiler de viviendas se tiene beneficios tributarios, de acuerdo a nuestra legislación, a fin de fomentar la inversión corporativa inmobiliaria en el segmento de construcción de inmuebles para fines de viviendas para alquiler, mecanismo que representa la mejor manera de lograr incrementar masivamente la oferta en este mercado. Además, que si se analiza un beneficio adicional se le puede otorgar al inmobiliario como arrendador financiero, que al ser propietario del bien, se puede eliminar el riesgo de la ejecución de la garantía. Y en cuanto al arrendatario, existe una deducción de impuesto a la renta, el cual puede deducir el gasto del alquiler de la vivienda para el pago el impuesto a la renta de cuarta y quinta categoría. De este modo la recuperación del activo es ágil y a menor costo. 33 CAPÍTULO III ANALISIS DE MERCADO 3.1. Estudio de Demanda Con los modelos actuales de acceso a la vivienda, la población no llega a acceder a su viviend